건설·인테리어업은 법인 전환 시 일반 업종과 다른 규제가 적용됩니다. (1) 건설업 면허 자본금 5억 이상, (2) 기술자 보유 의무, (3) 실적 승계 절차, (4) 하자보증 인계, (5) 시공능력 평가까지 일반 법인보다 절차 복잡. 그러나 절세 효과는 매출 10억 이상 건설사에서 매년 5,000만원~1억 가능. 이번 글에서는 건설·인테리어 법인전환의 면허, 자본금, 실적 승계, 하자 보증까지 실무 관점으로 정리합니다.
건설·인테리어업 법인전환은 조세특례제한법 제32조에 따른 세감면 사업양수도(포괄양도양수)로 사업용 고정자산 양도소득세를 이월과세받고(부가가치세법 제10조 제9항 제2호에 따라 포괄양도는 부가세 비과세), 건설산업기본법 제17조 양도·양수 신고로 면허·시공능력·하자이행보증을 승계하는 것이 표준이며, 실내건축공사업 자본금 1.5억원과 종합건설업 업종별 등록기준(건설산업기본법 시행령 별표 2)에 더해 기술능력·사무실·보증가능금액확인서 요건을 함께 충족해야 한다
건설·인테리어업 법인전환의 핵심은 두 축이다. (1) 세금 측면에서 조세특례제한법 제32조 현물출자·세감면 사업양수도 방식으로 사업용 고정자산 양도소득세를 이월과세받는다. 면제가 아니라 법인이 나중에 자산을 처분할 때 개인 단계 양도세 상당액을 법인세로 내는 구조이며, 주택·주택취득권리는 대상에서 제외되고, 법인설립등기일부터 5년 이내 승계사업 폐지(승계자산 1/2 이상 처분 포함) 또는 받은 주식 50% 이상 처분 시 이월과세액이 추징된다. 사업의 포괄양도는 부가가치세법 제10조 제9항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 아니한다. 지방세특례제한법 제57조의2 제4항에 따라 조특법 제32조 요건을 충족한 사업용 고정자산 취득세는 2027-12-31까지 50% 경감되지만 부동산 임대 및 공급업은 제외된다(출처: law.go.kr). (2) 면허 측면에서 건설산업기본법 제17조에 따라 양도·양수 신고가 수리되면 법인이 양도인의 건설사업자 지위를 승계하고, 시공능력평가(대한건설협회)·하자이행보증(건설공제조합 등)·공공공사 실적까지 이전된다. 등록기준은 건설산업기본법 시행령 별표 2 기준으로 실내건축공사업 자본금 1.5억원·기술능력 2명 이상, 종합건설업은 건축공사업 3.5억원·토목공사업 5억원·토목건축공사업 8.5억원·산업·환경설비공사업 8.5억원·조경공사업 5억원 수준이며 사무실·보증가능금액확인서(금융기관 발급)·영업자본비율제(기업진단보고서)를 함께 충족해야 한다. 세후 효과는 영업이익 3억원 전액 인출 기준 법인이 개인보다 연 약 1,200만~1,500만원 많이 남는 수준이고 유보 비율이 커질수록 당해 세금 차이가 커지되 꺼낼 때 배당소득세와 건강보험 소득월액보험료가 다시 붙으므로 유보 계획을 포함한 세후 시뮬레이션이 선행되어야 한다(출처: 국세청 nts.go.kr). 산재보험료율은 2026년 전체 평균 1.47%(고용노동부 고시)이며 건설업 세부분류별 요율은 평균보다 높아 보수 설계 시 함께 반영한다.
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건설·인테리어업 법인전환 가이드 - 면허·자본금·하자보증·실적 승계
건설·인테리어업 개인사업자 법인전환 가이드. 조세특례제한법 제32조 세감면 사업양수도로 사업용 고정자산 양도소득세 이월과세·부가가치세법 제10조 제9항 제2호 포괄양도 부가세 비과세, 건설산업기본법 제17조 양도신고로 면허·실적·시공능력 승계. 실내건축공사업 자본금 1.5억원·건설산업기본법 시행령 별표 2 종합건설업 등록기준, 지방세특례제한법 제57조의2 제4항 사업용 고정자산 취득세 50% 경감(2027-12-31까지, 부동산 임대·공급업 제외), 2026년 법인세율 2억 이하 10%·초과 20% 세후 시뮬레이션까지.
1. 건설업 면허 종류 - 종합 vs 전문 (시행령 별표 2)
건설산업기본법 시행령 별표 2 등록기준: (1) 종합건설업(5업종): 건축공사업 자본금 3.5억원·토목공사업 5억원·토목건축공사업 8.5억원·산업·환경설비공사업 8.5억원·조경공사업 5억원. 기술능력은 업종별 건축·토목·조경 기술자 중급 이상 다수 필요. (2) 전문건설업(29개 업종으로 통합): 자본금 1.5억원 전후·기술능력 2명 이상 수준. 인테리어는 '실내건축공사업' 면허가 필요하며 자본금 1.5억원, 기술능력 2명 이상이다. 사무실·보증가능금액확인서(금융기관 발급)·영업자본비율제(기업진단보고서 심사)를 모두 충족해야 등록이 수리된다(출처: law.go.kr 건설산업기본법 시행령).
2. 인테리어 법인 자본금 - 1.5억 + 영업자본비율제
실내건축공사업 등록기준 자본금은 1.5억원 이상이다. 자본금 외에 '영업자본비율'을 기업진단보고서(공인회계사·세무사 발급)로 확인하는 절차가 2022년부터 도입되어, 자본금을 1.5억원 액면으로만 쌓고 운영자금이 거의 없으면 영업자본비율 미달로 등록이 거절될 수 있다. 보증가능금액확인서는 자본금의 20~50% 범위에서 금융기관이 발급하므로 자본금을 사후 사용해 통장을 비우면 보증가능금액확인서 발급이 어려워 등록이 지연된다. 법인설립 등기 자본금은 조특법 제32조 이월과세 요건(순자산가액 이상)과 등록기준 자본금 중 큰 금액을 기준으로 설계한다(출처: law.go.kr).
3. 건설업 기술자 보유 의무
(1) 종합건설업: 기술자 5명 이상 (산업기사 또는 기사). (2) 전문건설업: 기술자 2명 이상. 인테리어는 (1) 실내건축기능사 또는 산업기사, (2) 건축기사 등 자격증 보유. 기술자는 4대보험 가입 의무. 가짜 기술자 등록은 면허 취소.
4. 개인사업자 → 법인 면허 승계 (건설산업기본법 제17조)
건설업 면허 승계는 "양도·양수 신고"(건설산업기본법 제17조·시행령 제22조) 또는 "신규 등록" 중 선택한다. (1) 양도·양수 신고: 개인 → 법인 포괄 승계. 신고가 수리되면 양수인은 종전 건설사업자의 지위를 승계하고 공사실적·시공능력평가·하자이행보증·행정제재 효과까지 모두 이전된다. 공동으로 등록관청에 양도·양수신고서, 공사실적증명원, 기술능력·자본금 요건 서류, 사업용 고정자산 양도 계약서, 공제조합 출자지분 양도동의서를 제출하며 처리기간 4~8주. (2) 신규 등록: 법인 명의로 새 등록. 공사실적 0년부터 재시작하므로 시공능력평가·공공공사 입찰 자격에서 치명적이다. 조세특례제한법 제32조 세감면 사업양수도 요건을 함께 충족하면 양도소득세 이월과세·부가가치세 비과세(부가세법 제10조 제9항 제2호) 혜택을 함께 받는다.
5. 시공능력평가 승계 - 가장 중요
건설사는 매년 "시공능력평가" 받음. 평가액에 따라 입찰 자격 결정. 개인 → 법인 포괄양도양수 시 시공능력 100% 승계. 신규 법인은 0원. 시공능력 5억 개인사업자가 신규 법인 설립 시 입찰 자격 잃음. 반드시 포괄양도양수.
6. 하자보증 인계 - 1~10년 책임
건설·인테리어는 시공 후 하자보증 의무. (1) 일반 시공: 1~2년, (2) 방수·외장: 5년, (3) 구조물: 10년. 법인전환 시 기존 시공의 하자보증을 법인이 승계. 하자보증보험 명의 변경 필수. 보증보험회사에 사전 통보.
7. 매출 10억 인테리어 법인전환 시뮬레이션 (2026년 세율 반영)
계산 예시(일반 법인·본인 기본공제·법인 추가 유지비 연 150만원·이익 전액 인출 가정, 지방소득세 포함): (1) 매출 10억, 비용(자재·인건비·외주) 7억, 영업이익 3억. (2) 개인(종합소득세·4대보험 합계): 3억 과세표준에 종합소득세 약 9,406만원(지방소득세 포함 약 1억 346만원, 40% 구간·누진공제 1,994만원), 지역가입 국민연금·건강보험 소득분 합계 약 3,000만~3,500만원 수준으로 합계 약 1억 3,000만~1억 4,000만원 수준. (3) 법인(이익 전액 인출): 2026년 법인세율 2억 이하 10%·초과 20% 적용 — 과세표준 2억 가정 시 법인세 2,000만원 + 지방소득세 200만원(법인세의 10%) = 2,200만원. 대표 급여·배당으로 전액 인출 시 소득세·4대보험·건강보험 소득월액보험료가 추가되어 합계 약 1억 1,500만~1억 2,000만원. (4) 영업이익 3억 전액 인출 기준 법인 − 개인 차이는 연 약 1,244만원(CLAUDE.md §5.8-7 표준값)으로 이익의 약 4%. (5) 유보 비율이 올라갈수록 당해 세부담 격차는 커지지만 나중에 배당·급여로 꺼낼 때 배당소득세·소득월액보험료가 다시 붙으므로 반드시 세후 시뮬레이션 선행.
8. 건설·인테리어 법인의 4대보험 부담 (2026년 요율)
2026년 요율: 국민연금 9.5%(각 4.75%), 건강보험 7.19%(각 3.595%), 장기요양 건보료의 13.14%(각 절반), 고용보험 1.8%(각 0.9%, 대표이사는 가입 대상 아님), 산재보험 2026년 전체 평균 1.47%(고용노동부 고시, 전년 수준 유지). 건설업 세부분류별 산재 요율은 평균보다 높아 공사 종류·규모에 따라 적용 요율이 달라지므로 근로복지공단 또는 토탈서비스에서 사업장 요율을 조회해야 한다. 사업주 부담 합계는 대표이사 기준 약 8.82%(국민연금 4.75% + 건강 3.595% + 장기요양 0.4724%), 일반 근로자는 추가로 고용보험 0.9%·고용안정·직업능력개발 0.25%·산재 전액 반영 시 합계가 더 커진다. 1인 법인 대표이사는 고용보험 가입 대상이 아니다(고용보험법 제2조). 두루누리 지원(월 보수 270만원 미만, 10인 미만 사업장, 국민연금·고용보험 사업주·근로자 부담분)이 가능한지 사업장 성립 단계에서 확인한다(출처: 고용노동부 공식 2026년 산재보험료율 고시).
9. 건설·인테리어 법인의 부가세
(1) 시공 매출: 부가세 10% 과세. (2) 자재 매입: 부가세 환급. (3) 인건비: 부가세 면세. (4) 외주 시공: 부가세 10% (외주 업체에서 수령). 부가세 환급 가능 매출은 분기 신고. 매출 10억 건설사 = 부가세 환급 평균 5,000만원~1억/년.
10. 건설·인테리어 법인의 가족 활용
(1) 배우자: 사무·견적·자재 관리 담당. 보수 분산. (2) 자녀: 도면 설계·SNS·상담. (3) 부모: 자문 임원. 가족 인건비로 종합 절세 추가 30%. 단 "실제 근무" 증빙 필수.
11. 건설업 면허 거절 사유 TOP 5
(1) 자본금 미달, (2) 기술자 부족, (3) 사무실·창고 면적 미달, (4) 5년 이내 면허 취소 이력, (5) 대표자 결격사유 (파산·실효). 사전 점검 필수. 코워크시티 법인설립지원센터에서 면허 신청 사전 진단 무료.
12. 건설업 면허의 "명의 대여" 절대 금지
건설업 면허를 빌려주거나 빌리면 형사처벌 (3년 이하 징역). 면허 취소 + 5년간 신청 불가. 건설업은 명의 대여가 흔한 사기 패턴. 정상 자본금·기술자로 본인 면허 취득 필수.
13. 코워크시티 법인설립지원센터의 건설·인테리어 컨설팅
코워크시티 법인설립지원센터는 건설·인테리어 법인전환 무료 상담(세무·법무 판단은 제휴 전문가): (1) 5년 절세 시뮬레이션, (2) 면허 자본금·기술자 설계, (3) 포괄양도양수 절차, (4) 시공능력 승계, (5) 하자보증 인계, (6) 가족 법인 활용, (7) 제휴 법무사 등기(패키지 포함), (8) 제휴 세무법인 세무기장 안내. 카카오톡 상담.
14. 결론 - 매출 10억 이상은 필수, 면허는 사전 설계
건설·인테리어업은 매출 10억 이상이면 법인전환 거의 필수. 절세 효과 매년 5,000만원~1억. 다만 면허 자본금·기술자·시공능력·하자보증까지 사전 설계 필수. 코워크시티 법인설립지원센터에서 본인 사업 기준 무료 시뮬레이션.
한눈에 보기
자주 묻는 질문
Q. 인테리어 면허 없이 법인 운영 가능?▼
단순 디자인·컨설팅은 면허 불필요. 시공(공사)은 면허 필수. 시공 매출 5,000만원 미만은 "소규모 공사"로 면허 면제 가능. 시공 매출 큰 경우 면허 의무.
Q. 기술자가 없으면 빌려서 등록 가능?▼
절대 금지. 명의 대여는 형사처벌. 정상 채용 + 4대보험 가입 + 실제 근무 필수. 가짜 기술자 등록은 면허 취소 + 5년 재신청 불가.
Q. 포괄양도양수(조특법 제32조) 시 양도세는 면제인가요?▼
면제가 아니라 '이월과세'입니다. 조세특례제한법 제32조 세감면 사업양수도·현물출자 요건을 충족하면 사업용 고정자산의 양도소득세를 전환 시점에 내지 않고, 법인이 나중에 그 자산을 처분할 때 개인 단계 양도소득세 상당액을 법인세로 냅니다. 요건은 ① 종전 사업자가 발기인이 되어 종전 사업장 순자산가액 이상을 출자해 법인 설립, ② 법인설립일로부터 3개월 이내 사업에 관한 모든 권리·의무를 포괄 양도, ③ 이월과세 적용신청. 주택·주택취득권리는 대상 제외입니다. 법인설립등기일부터 5년 이내 승계사업을 폐지(승계자산 1/2 이상 처분 포함)하거나 받은 주식 50% 이상을 처분하면 이월과세액이 추징됩니다(조특법 제32조 제5항). 사업의 포괄양도는 부가가치세법 제10조 제9항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 않아 부가세 비과세이며, 사업용 고정자산 취득세는 지방세특례제한법 제57조의2 제4항에 따라 50% 경감(2027-12-31까지, 부동산 임대 및 공급업 제외, 5년 사후관리)됩니다(출처: law.go.kr).
Q. 시공능력 평가는 매년 어떻게 받나요?▼
(1) 매년 6월까지 신청 (대한건설협회), (2) 매출·자본금·기술자·실적 종합 평가, (3) 9월 평가액 발표. 평가액에 따라 입찰 자격 결정. 첫 평가는 등록 후 1~2년 소요.
Q. 하자보증 보험은 의무인가요?▼
공공 발주 공사는 의무. 민간 공사는 발주처 요구 시. 보험료 약 공사비의 0.5~2%. 하자보증보험 가입 안 하면 입찰 자격 제한.
Q. 건설업 산재보험이 너무 비싼데 줄일 수 없나요?▼
2026년 전체 평균 산재보험료율은 1.47%(고용노동부 고시, 전년 수준 유지)이며 건설업 세부분류별 요율은 평균보다 높습니다. 요율은 산업재해보상보험및예방기금법·고용산재보험료징수법에 따라 매년 공시되는 업종별 요율이 적용되므로 임의 조정은 불가합니다. 사업장 요율은 근로복지공단 토탈서비스에서 조회할 수 있습니다. 다만 (1) 산업안전보건법 안전관리 체계 구축으로 사고 예방, (2) 재해 발생 시 산재보험 급여로 손해 보전, (3) 산재보험료 할인·할증(개별실적요율) 제도로 과거 재해율에 따라 ±50% 범위에서 조정, (4) 두루누리 지원 요건(월 보수 270만원 미만·10인 미만 사업장·국민연금·고용보험 대상)이 가능한지 사업장 성립 단계에서 확인합니다.
Q. 외주 시공자에게 4대보험 안 들어줘도 되나요?▼
외주 = 프리랜서 계약. 4대보험 면제 가능. 단 (1) 도급 계약서 명확, (2) 시공 결과물 기준 대금 (시간급 X), (3) 외주 업체가 별도 사업자등록. "위장 외주" 시 부인 위험.
Q. 건설업 법인의 결산공고 의무가 있나요?▼
네, 모든 주식회사는 정기주주총회 승인을 받은 뒤 지체 없이 대차대조표를 공고해야 합니다(상법 제449조 제3항). 공고 방법은 정관에 정한 대로 관보·일간신문 또는 회사 홈페이지 등 전자적 방법이며(상법 제289조 제3항), 자본금 10억원 기준으로 공고 방법이 나뉘지는 않습니다. 자본금 10억원 이상 또는 자산총액 120억원 이상 등 요건에 해당하는 법인은 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률' 제4조에 따라 외부감사 대상이 되어 재무제표를 공시 시스템(DART)에 공시해야 합니다(출처: law.go.kr).
Q. 건설업 법인 폐업 시 면허는?▼
법인 폐업 시 면허 자동 취소. 면허 양도 시 다른 법인에 인수 가능. 면허 양도가 없으면 자본금·기술자·실적 모두 소멸. 폐업 전 면허 양도 검토.
Q. 코워크시티 법인설립지원센터의 건설·인테리어 무료 상담 범위는?▼
무료 상담에서는 코워크시티 상담사가 상황을 듣고 맞는 패키지와 진행 절차를 안내해요. 세무·법무 판단이 필요한 부분은 제휴 세무법인·법무사가 직접 답하고, 비용은 신청 전에 먼저 알려드려요. 카카오톡으로도 상담할 수 있어요.
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개인사업자 법인전환 총비용은 자본금 2,812만 5,000원 이하 기준 공과금(등록면허세·지방교육세·등기신청수수료 전자) 과밀억제권역 밖 155,000원·서울 등 과밀억제권역 425,000원(지방세법 제28조). 부동산·차량 현물출자 시 감정평가비 30~50만원과 취득세가 추가되지만 조세특례제한법 제32조 이월과세·지방세특례제한법 제57조의2 취득세 50% 경감이 적용됩니다(2027-12-31까지, 부동산 임대업 제외).
부동산 법인설립 가이드: 절세 효과와 주의사항
부동산 법인설립은 법인세법 제55조 제1항 단서의 '부동산임대업 주업 소규모 성실신고확인대상 법인 특례'(지배주주 등 지분 50% 초과·부동산임대업이 주업 또는 임대·이자·배당 수입이 매출의 50% 이상·상시근로자 5명 미만)에 해당하면 2026년부터 과세표준 2억 이하 10% 구간이 사라져 200억 이하 20%(2025년 사업연도 19%)·200억~3,000억 22%·3,000억 초과 25%가 과세되고, 과밀억제권역 설립 5년 이내 법인이 권역 내 부동산을 취득하면 지방세법 제13조 제2항에 따라 취득세가 표준 4%에서 8%로 중과, 법인의 주택 유상취득은 지방세법 제13조의2에 따라 원칙 12%, 법인 보유 주택 종부세는 종합부동산세법 제8조·제9조에 따라 기본공제 없이 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5% 단일세율, 양도 시 토지등 양도소득에 대한 법인세가 주택 20%·비사업용 토지 10%·미등기 40%(법인세법 제55조의2) 추가되는 세금 구조를 상가·오피스텔·토지·주택·개발 유형별로 정리. 설립 공과금은 자본금 2,812만 5,000원 이하 기준 비수도권 155,000원·과밀억제권역 425,000원(지방세법 제28조·2025-08-01 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의3 전자 등기신청수수료 20,000원 반영). 가족 지분 법인은 상속세 및 증여세법 제41조의2 초과배당·제45조의5 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제·시행령 제54조 제4항 부동산 비중 80% 비상장주식 순자산가치 평가가 함께 걸린다. 2026년 10월 기준.
IT 스타트업 법인설립: 개발자·디자이너를 위한 가이드
IT 스타트업 법인설립은 자본금 100만~500만원 1인 주식회사부터 가능하며(상법 제289조·제288조), 창업 후 3년 이내 벤처확인을 받으면 조세특례제한법 제6조 제2항에 따라 지역 요건 없이 5년간 법인세·소득세 50% 감면(2025-01-01 이후 창업분은 통합고용세액공제 제29조의8과 중복 배제, 제127조 제4항 단서)에 벤처 스톡옵션 행사이익 연 2억원·누적 5억원 비과세(제16조의2) + 사업용 부동산 취득세 75%·재산세 3년 면제 + 2년 50% 경감(지방세특례제한법 제58조의3 제4항, 2026-12-31까지)이 적용된다. 공과금은 등록면허세 자본금 0.4%·최저 112,500원·과밀억제권역 1.2%·최저 337,500원(지방세법 제28조①②)에 지방교육세 20%·전자 등기수수료 20,000원(2025-08-01 수수료규칙 §5조의3)을 합해 비수도권 155,000원·과밀억제권역 425,000원이다. 정부 지원사업은 예비창업패키지 최대 1억원·초기창업패키지 1억원·창업도약패키지 3억원·TIPS 5억원(R&D 2억 + 추가 3억)을 병렬 신청할 수 있고 Pre-Seed 1,000만~5,000만원→Seed 5,000만~3억원→Series A 5억~30억원 단계별 투자. 스톡옵션 발행 한도는 일반 법인 10%·벤처기업 50%(외부 전문가 10%, 상법 제340조의2 ③·벤처기업법 제16조의3 ③), 부여일로부터 2년 이상 재임·재직 요건(상법 제340조의4·벤처기업법 제16조의5). 투자 유치 전 정관에 종류주식·스톡옵션 조항 포함과 주주간계약서(SHA) 작성이 투자 실사(DD)의 조건이다.