법인 vs 개인 부동산 투자: 취득세·임대소득세·양도세 완전 비교 (2026년)

법인 명의 부동산 투자는 주택 취득세가 원칙적으로 12%(지방세법 제13조의2)라 개인 1주택(1~3%)보다 진입 비용이 높고, 임대소득에 붙는 법인세도 생각보다 낮지 않다. 국세청(nts.go.kr) 기준 2026년 법인세율은 과세표준 2억 원 이하 10%, 2억~200억 원 20%이지만, 지배주주 등 지분 50% 초과·부동산임대업 주업(또는 임대·이자·배당 수입이 매출의 50% 이상)·상시근로자 5명 미만인 법인은 2억 원 이하 구간 없이 20%가 적용된다(법인세법 제55조 제1항). 1인·가족이 세운 부동산 법인은 대부분 여기에 해당한다. 게다가 법인에 남긴 이익은 배당으로 꺼낼 때 다시 과세된다. 따라서 '연 임대수익이 얼마 이상이면 법인이 유리하다'는 고정 기준은 없고, 개인의 다른 소득 수준·주택 여부·보유 기간·인출 계획을 넣어 계산해야 한다.

법인 명의를 검토할 만한 3가지 조건:
1. 개인의 다른 소득이 높아 임대소득이 35% 이상 구간(과세표준 8,800만 원 초과)에 걸리는 경우
2. 비주거용 부동산 (상가·오피스·토지 → 법인 주택 취득세 12% 대상 아님)
3. 이익을 법인에 오래 남겨 재투자할 계획

아래에서 취득·보유·매도 3단계별로 세금을 비교한다.

법인이 주택을 유상취득하면 원칙적으로 12% 취득세가 부과된다(지방세법 제13조의2, 2020년 8월 신설). 법인 1주택이라도 동일하며, 시가표준액 1억 원 이하(수도권 밖 2억 원 이하, 정비구역 등 제외) 주택 등 일부만 중과에서 빠진다(지방세법 시행령 제28조의2). 비주거용 부동산(상가·오피스·토지)은 취득세 4%에 농어촌특별세·지방교육세를 더한 4.6%가 일반적이다. 다만 과밀억제권역에서 설립한 지 5년이 안 된 법인이 권역 안 부동산을 취득하면 취득세가 8%(농어촌특별세·지방교육세 포함 약 9.4%)로 중과된다(지방세법 제13조 제2항).

개인은 주택 취득 시 취득가액에 따라 6억 원 이하 1%, 6~9억 원 1~3%(가액에 비례), 9억 원 초과 3% 세율이 적용된다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%로 중과된다(조정대상지역 밖은 3주택 8%·4주택 이상 12%).

※ 주택 칸은 취득세율, 상가·토지 칸은 농어촌특별세·지방교육세를 포함한 합계(농지 제외).

실예시: 5억 원 아파트 취득 시
- 법인 명의: 취득세 6,000만 원 (12%)
- 개인 명의(1주택): 취득세 500만 원 (1%)
- 차이: 5,500만 원 → 법인 주택 취득은 초기 비용 부담이 매우 큼

반면 5억 원 상가 취득 시 법인(중과 대상 아님)과 개인 모두 취득세 등 약 2,300만 원(4.6%)으로 같다. 이 때문에 법인 명의 부동산 투자는 상가·오피스·토지 위주로 검토하는 경우가 많다.

부동산을 보유하며 임대수익을 올릴 때 법인과 개인의 과세 방식이 크게 다르다.

법인 임대소득 과세 (법인세)

법인의 임대소득은 법인 사업소득으로 법인세가 부과된다. 2026년 기준 법인세율은 2억 원 이하 10%, 2억~200억 원 20%다(국세청 nts.go.kr 기준). 다만 지배주주 등 지분 50% 초과·부동산임대업 주업·상시근로자 5명 미만인 법인은 2억 원 이하 구간 없이 20%다(법인세법 제55조 제1항, 2025년 사업연도는 19%). 법인은 건물 감가상각비, 수선비, 관리비, 업무 관련 이자비용을 비용처리해 과세소득을 낮출 수 있다.

개인 임대소득 과세 (종합소득세)

개인의 임대소득은 다른 소득과 합산되어 종합소득세 6~45% 누진세율이 적용된다. 개인 임대사업자도 건물 감가상각비·수선비·임대 관련 대출이자 등을 필요경비로 뺄 수 있다. 주택 임대 총수입금액이 연 2,000만 원 이하면 분리과세(세율 14%)를 선택할 수 있다(소득세법 제14조 제3항 제7호·제64조의2). 다른 근로소득·사업소득이 높으면 임대소득 추가분에 높은 누진세율이 붙는다.

보유 단계 세금 비교 (연 임대수익 3,600만 원, 양쪽 모두 비용 500만 원 가정, 지방소득세 제외)

보유 단계만 보면 법인 명의가 연간 약 157만 원(지방소득세 포함 약 173만 원) 적다. 법인 세무기장 비용(연 150~300만 원)을 감안하면 차이가 거의 없거나 역전되고, 법인 이익을 배당으로 꺼내면 배당소득세(금융소득 연 2,000만 원 이하 15.4%)가 추가된다. 일반 법인(10%)이라면 법인세가 310만 원이겠지만, 개인 투자용 부동산 법인은 대개 20% 특례 대상이다.

부동산을 매각할 때 개인은 양도소득세, 법인은 법인세 + 추가과세가 부과된다.

개인 양도소득세

2년 이상 보유 시 기본세율 6~45% 누진세율이 적용된다. 1세대 1주택 요건(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)을 갖추면 양도가액 12억 원 이하 주택은 비과세다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 12억 원 초과 고가주택은 제외). 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)를 더해 중과하고 장기보유특별공제도 적용하지 않는다(소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항). 보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였다(일부 경과 규정 있음, 소득세법 시행령 제167조의10).

법인 양도소득 — 법인세 + 추가과세

법인이 부동산을 매각하면 양도차익이 법인 소득에 합산되어 법인세가 부과된다. 여기에 법인세법 제55조의2에 따른 토지등 양도소득에 대한 법인세가 더해진다. 주택(부수토지 포함) 매각 시 양도소득의 20%, 비사업용 토지 매각 시 10%(미등기 40%)를 추가 납부한다(출처: law.go.kr 법인세법 제55조의2). 상가·오피스 건물은 추가과세 대상이 아니다.

매도 시 세금 비교 (주택 양도차익 3억 원, 기본공제·지방소득세 제외, 법인은 그해 다른 소득이 없는 20% 특례 법인 가정)

결론: 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있다면 개인 명의가 압도적으로 유리하다. 조정대상지역 다주택 중과 대상이라면 매도 단계에서는 법인이 덜 낼 수 있지만, 법인은 취득세 12%·종부세 2.7~5%를 이미 부담했고 매각대금을 배당으로 꺼낼 때 다시 과세된다.

부동산 투자에서 레버리지(대출)는 수익률을 결정하는 핵심 변수다.

법인 부동산 담보대출

법인도 상업용 부동산(상가·오피스·공장)을 담보로 대출받을 수 있고, 업무 관련 이자비용은 법인 비용으로 처리된다. 한도는 금융회사 심사와 담보가치에 따라 달라진다. 신설법인(설립 3년 미만)은 신용등급 부족으로 심사가 까다롭다. 신용보증기금 등 정책 보증은 부동산 임대업을 보증 제한 업종으로 두는 경우가 많아 사전 확인이 필요하다(kodit.co.kr).

주택담보대출

주택담보대출 LTV·한도는 규제지역 여부, 주택 수, 차주 유형(개인·법인·임대사업자)에 따라 금융당국 규제로 수시로 바뀐다. 매입 전에 금융회사에서 현재 기준으로 대출 가능 여부를 확인해야 한다.

이자비용 처리 비교

이자비용은 법인·개인 모두 비용으로 인정되므로, 실질 이자율을 낮추는 효과는 각자의 적용 세율에 비례한다.

언제 법인 명의를 검토할 만한가? — 판단 기준 3가지

1. 개인의 다른 소득이 높아 임대소득이 35% 이상 구간(과세표준 8,800만 원 초과)에 걸릴 때: 20% 특례 법인과 세율 차이가 생기지만, 기장 비용과 배당 시 세금을 넣어 계산해야 한다. '임대수익 연 얼마 이상이면 유리'라는 고정 기준은 없다.
2. 비주거용(상가·오피스) 투자: 법인 주택 취득세 12% 대상이 아니라 4.6%(과밀억제권역 설립 5년 이내 법인의 권역 내 취득은 중과) → 초기 진입 비용이 개인과 같을 수 있다.
3. 이익을 법인에 오래 남겨 재투자할 계획: 유보하는 동안에는 개인 누진세율 대신 법인세만 부담한다. 주택은 취득세 차액(5억 원 아파트 기준 5,500만 원)이 커서 보유 단계 세금 차이로 회수하기 매우 어렵다.

법인 부동산 투자 전 체크리스트
- [ ] 법인 설립 비용 및 연간 세무기장 비용(150~300만 원) 계산
- [ ] 법인세 20% 특례(지배주주 등 지분 50% 초과·임대업 주업·상시근로자 5명 미만) 해당 여부 확인
- [ ] 주택 취득세 12% 중과·과밀억제권역 설립 5년 이내 법인 중과 적용 여부 확인
- [ ] 법인 배당 시 개인 배당소득세(금융소득 2,000만 원 이하 15.4%, 초과 시 종합과세) 부담 시뮬레이션
- [ ] 신설법인 대출 가능 여부 및 정책 보증 업종 제한 확인
- [ ] 부동산 매도 시 법인세 + 추가과세(주택 20%, 비사업용 토지 10%) 세후 수익 계산
- [ ] 법인 청산 시 부동산 처분 세금 플랜

법인 설립 비용은 /cost 페이지에서 확인하고, 부동산 투자 법인 설립 상담은 /apply 페이지에서 제휴 법무사·세무사 상담을 신청할 수 있다.

6개 항목 종합 비교표

핵심 결론: 1세대 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있는 개인이라면 개인 명의가 절세 유리하다. 다주택자이거나, 고소득 임대사업자이거나, 상가·오피스 투자가 목적이라면 법인 명의 투자를 검토할 수 있지만, 법인세 20% 특례와 배당 시 세금까지 넣은 제휴 세무사의 세후 수익률 시뮬레이션이 반드시 필요하다.