비상주 사무실 입주 법인도 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령 제5조 요건에 해당하면 외부감사 대상이며, 2026년 10월 기준 자산 120억·부채 70억·매출 100억·종업원 100명 중 2개 이상 또는 자산·매출 500억원 이상이면 사업연도 개시 후 4개월 이내 감사인을 선임해야 한다

비상주 사무실에 사업자등록·법인등기를 한 주식회사도 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률(외감법) 시행령 제5조 요건에 해당하면 예외 없이 외부감사 대상이 된다. 비상주 사무실 입주 여부와 외감 대상 판정은 독립된 쟁점이다. 2026년 10월 기준 외감법 시행령 제5조는 외감 대상을 4가지 트랙으로 분류한다.

트랙 1 — 주권상장법인 또는 상장 예정 회사. 유가증권시장(코스피)·코스닥·코넥스에 상장된 회사와 해당 사업연도 또는 다음 사업연도 중 상장 예정인 회사는 자산·매출 규모와 무관하게 외감 대상이다.

트랙 2 — 자산총액 500억원 이상. 직전 사업연도 말 대차대조표상 자산총액이 500억원 이상이면 외감 대상이다. 다른 요건 충족 여부와 무관하게 자산 규모 단독으로 외감 대상이 된다.

트랙 3 — 매출액 500억원 이상. 직전 사업연도 손익계산서상 매출액이 500억원 이상이면 외감 대상이다.

트랙 4 — 4대 기준 중 2개 이상 해당. 자산총액 120억원 이상·부채총액 70억원 이상·매출액 100억원 이상·종업원수 100명 이상 4가지 기준 중 2개 이상에 동시 해당하면 외감 대상이다. 유한회사는 추가로 사원수 50명 이상 기준이 적용된다.

비상주 사무실 입주 B2B SaaS 스타트업·전자상거래 법인·수출입 중소기업이 시리즈 B·C 투자 유치 또는 매출 급증으로 트랙 4의 2개 이상 요건에 해당하는 사례가 2024년 이후 빠르게 늘고 있다. 예를 들어 자산총액 150억원(투자유치 자금) + 매출액 110억원이면 2개 기준 해당으로 외감 대상이다. 자산총액은 투자유치 받은 현금·예금·금융자산을 포함하므로 영업 매출이 작아도 투자유치 규모가 커지면 즉시 외감 대상에 편입될 수 있다.

2017년 외감법 전부개정(2018년 11월 1일 시행)으로 유한회사도 외감 대상에 포함되었다. 2026년 10월 기준 자산 500억원 이상 유한회사·2개 이상 요건 해당 유한회사도 주식회사와 동일한 외감 의무를 진다. 유한책임회사·합명회사·합자회사는 외감법 적용 대상이 아니지만 비상주 사무실 입주 법인의 대부분은 주식회사이므로 사실상 모든 비상주 입주 법인이 외감 대상 여부 자가 진단이 필요하다(출처: 법제처 law.go.kr 외감법 제4조·시행령 제5조).

일반 사무실에 등록한 외감 대상 법인과 비교할 때 비상주 사무실 입주 법인은 외감 전환 시 다음 5가지 특수 쟁점을 사전에 설계해야 한다.

쟁점 1 — 감사인 현장 실사 공간 확보
외감법 제16조와 회계감사기준에 따라 감사인은 사업연도 중 1~3회의 현장 실사를 수행한다. 비상주 사무실은 전용 공간이 없으므로 운영사 공용 회의실을 반나절~1일 단위로 예약해 감사인의 자료 열람·질의 응답 공간을 확보해야 한다. 2026년 10월 기준 서울·경기권 비상주 사무실 운영사의 공용 회의실 사용료는 시간당 1만~3만원 수준이며, 연 2~3회 감사 실사 기준 10만~30만원 추가 비용이 발생한다. 운영사 계약 시 '감사·세무조사 등 공식 업무용 회의실 사용 조건'을 명기해두면 분쟁을 줄일 수 있다.

쟁점 2 — 실질사업장 요건 소명자료
감사인은 '회사가 등록된 비상주 사무실 주소에서 실제 사업 활동이 이루어지는가'를 감사 과정에서 간접 확인한다. 비상주 입주 법인은 (1) 운영사 공용 회의실 사용 로그 (2) 거래처·투자자 방문 기록 (3) 홈택스 사업자등록 정상 상태 (4) 세무신고 적정 (5) 임원·직원 활동 증빙 5가지를 사전에 정리해 소명자료로 비치한다. 재택근무·원격근무 비율이 높은 B2B SaaS 법인은 '원격근무 규정'·'클라우드 협업 로그' 등을 추가해 실질 영업 활동을 보완한다.

쟁점 3 — 재고자산·고정자산 실사 공간
재고자산·설비 자산이 있는 전자상거래·제조·수출입 법인은 비상주 사무실 외 별도 보관 창고가 있어야 한다. 감사인은 외감법 제16조에 따라 재고 실사를 수행하므로 창고 위치·보관 체계·수불부 관리를 사전에 정비한다. 창고가 없거나 외부 물류 서비스(3PL)에 위탁한 경우 (1) 위탁 계약서 (2) 월별 재고 수불표 (3) 창고 위치 확인서 3가지를 감사인에게 사전 제출한다.

쟁점 4 — 전자문서 보관과 열람 체계
비상주 사무실은 종이 서류 보관 공간이 거의 없어 대부분 전자문서로 보관한다. 외감법 제8조·국세기본법 제85조의3과 상업등기 관련 상법 제33조에 따라 회계장부·전표·세금계산서 등은 5~10년 보관 의무가 있다. 감사인 열람을 위해 (1) 홈택스 전자세금계산서 조회 권한 (2) 클라우드 회계 프로그램 열람 ID (3) 통장 거래내역 PDF (4) 임대차계약서·근로계약서 전자 사본 4가지를 노트북·태블릿에 즉시 접근 가능하게 준비한다.

쟁점 5 — 운영사 폐업·주소 변경 리스크 사전 대비
비상주 사무실 운영사가 폐업·이전·계약 종료되면 등록된 사업장 주소지가 '실체 없는 주소'로 평가되어 외감인 입장에서 '회사의 영업 지속 가능성'(계속기업 가정) 평가에 영향이 생길 수 있다. 외감 대상 법인은 비상주 사무실 운영사의 신뢰도·운영 기간·계약 조건을 외감 전환 시점에 재검토하고, 필요 시 사무공간 승격·소규모 임대사무실 전환을 고려한다.

이 5가지 쟁점은 비상주 사무실 입주 법인의 외감 전환 안정성을 좌우한다. 외감 대상 편입 시점이 임박했다면 사업연도 개시 전에 운영사·세무사·감사인(또는 감사 자문 회계사)과 사전 미팅을 진행해 각 쟁점의 대응 방안을 문서화한다(출처: 법제처 law.go.kr 외감법 제8조·제16조).

외감 대상 법인은 외감법 제10조·제11조에 따라 '자유선임'과 '지정감사' 두 가지 방식 중 하나로 감사인을 선임한다. 비상주 사무실 입주 법인이 외감에 처음 편입될 때 대부분 자유선임 트랙으로 시작하지만, 특정 사유 발생 시 지정감사로 전환된다.

자유선임 (외감법 제10조)
회사가 자율적으로 공인회계사 감사반 또는 회계법인과 감사계약을 체결하는 방식이다. 외감법 제10조 제4항에 따라 '감사인은 3개 사업연도의 모든 재무제표에 대하여 동일한 감사인을 선임하여야 한다'고 규정되어 3년 자유선임 주기가 적용된다. 자유선임의 장점은 (1) 비용 협상 가능 (2) 감사인과 사전 소통 (3) 업종·규모별 전문 감사인 선택 가능 3가지다. 단점은 (1) 감사인의 독립성 확보 어려움 (2) 회사 임원과 감사인 간 과도한 밀착 (3) 분식회계 유인 노출 3가지다. 2026년 10월 기준 비상주 사무실 입주 중소규모 외감 대상 법인의 감사보수는 연 2,000만~5,000만원 수준이다(한국공인회계사회 kicpa.or.kr 감사보수 자율 공시 기준).

지정감사 (외감법 제11조)
금융감독원 또는 증권선물위원회가 감사인을 강제 지정하는 방식이다. 지정감사 사유는 (1) 상장 예정 (상장 직전 3년) (2) 자유선임 감사인의 감사의견 부적정·의견거절 (3) 횡령·배임 등 분식회계 적발 (4) 특수관계인 거래 과다 (5) 지정감사 신청 (자발적 지정) 5가지가 대표적이다. 지정감사는 6년 주기로 적용되며, 그중 3년은 지정감사·3년은 자유선임이 반복되는 '주기적 지정감사제'(외감법 제11조 제2항)가 2020년 이후 상장법인에 전면 적용되고 있다. 비상장 외감 대상 법인은 통상 지정감사 사유에 해당하지 않지만 상장 추진·과거 분식 이력·대규모 M&A 등 특별 사유 발생 시 지정감사로 전환된다.

비상주 사무실 입주 신규 외감 대상 법인의 감사인 선임 전략은 (1) 자유선임으로 중소 회계법인·감사반과 3년 계약 체결 (2) 업종 경험이 있는 감사인 선호 (3) 비상주 입주 법인 감사 경험이 있는 감사인 우선 검토 3가지 원칙이 보편적이다. 감사계약 체결 후 2주 이내 증권선물위원회(금감원)에 감사인 선임 보고를 접수한다(외감법 제12조). 보고 미이행 시 외감법 제47조에 따라 과태료 1,000만원 이하가 추가로 부과된다(출처: 법제처 law.go.kr 외감법 제10조·제11조·제12조·제47조).

비상주 사무실 입주 법인이 외감 대상에 신규 편입되기 1년 전부터 다음 7가지 체크리스트를 미리 준비하면 첫 감사 수감 안정성이 크게 높아진다. 2026년 10월 기준 실무 준비 포인트를 정리한다.

체크 1 — 회계장부·전표·세금계산서 전자화 완성
국세기본법 제85조의3과 상법 제33조에 따라 회계장부·전표·세금계산서는 10년(법인세법상 세무 관련 서류)·5년(상업장부) 보관 의무가 있다. 비상주 사무실은 종이 보관 공간이 거의 없으므로 전자문서 보관 체계가 필수다. 홈택스 전자세금계산서 전용 보관함(hometax.go.kr)·클라우드 회계 프로그램(두루넷·세무회계 솔루션)·법인 계좌 전자명세서 자동 다운로드 3가지를 설정한다.

체크 2 — 내부회계관리제도 수준 자가 평가
외감 대상 비상장 법인도 2024년 이후 자산 500억원 이상이면 내부회계관리제도 운영 보고서 작성 의무가 있다(외감법 제8조). 자산 500억원 미만 외감 대상 법인은 의무 대상이 아니지만, 감사인이 내부통제 수준을 간접 평가한다. (1) 수입·지출 승인 체계 (2) 분기별 자금계획·실적 비교 (3) 특수관계인 거래 승인 (4) 중요 자산 실사 3가지를 사내 규정으로 문서화한다.

체크 3 — 특수관계인 거래 결의서·소명자료 완비
대표이사·주요 주주·관계회사와의 거래(임대차·대여·용역·물품 거래)는 상법 제398조 이사 자기거래 승인 절차와 결의서를 완비해야 한다. 감사인은 특수관계인 거래를 핵심 리스크 영역으로 집중 검토한다. (1) 자기거래 승인 결의서 (2) 거래 조건의 시장가격 비교 자료 (3) 법인세법 제52조 부당행위계산부인 검토 자료 3가지를 사전 비치한다.

체크 4 — 가지급금·가수금 잔액 정리
대표이사 가지급금은 법인세법 제52조 부당행위계산부인·시행규칙 제43조 당좌대출이자율 4.6% 인정이자 과세로 이어진다. 외감 대상 편입 전에 가지급금 잔액을 (1) 반환 (2) 상여 처분 (3) 배당 처분 중 하나로 정리해 감사 수감 시 리스크를 최소화한다.

체크 5 — 상법상 비치서류 완비
정관·주주명부·이사회의사록·주주총회의사록은 상법 제396조·제33조에 따라 본점 비치 의무가 있다. 비상주 사무실 입주 법인은 운영사가 전자문서 비치를 지원하는지 사전 확인하고, 지원하지 않으면 임원·대표이사의 자택 또는 세무사 사무실에 원본을 보관한다. 감사 실사 시 즉시 열람 가능해야 한다.

체크 6 — 비상주 운영사 신뢰도·계약 상태 재점검
외감 대상 편입 1년 전에 운영사의 (1) 사업자등록 유지 상태 (2) 사업자등록번호 변경 이력 (3) 폐업 소문·경영 안정성 (4) 공용 회의실 사용 가능 조건 (5) 운영사 자체 과거 외감 대상 입주사 실사 경험 5가지를 점검한다. 운영사 리스크가 크면 사무공간 승격·소규모 임대사무실 전환을 검토한다.

체크 7 — 세무사·회계사와 외감 전환 사전 미팅
외감 전환 사업연도 개시 전에 (1) 자문 세무사 또는 세무법인 (2) 감사 자문 공인회계사 (3) 지정 또는 자유선임 감사인 3자와 사전 미팅을 진행한다. 외감 대상 전환은 세무·회계 복잡도가 질적으로 상승하므로 비상주 입주 법인의 기존 세무사가 외감 대응 경험이 부족하면 세무법인 교체 또는 추가 자문 계약을 고려한다. 코워크시티 법인설립지원센터는 비상주 사무실·법인설립 신청·세무 연계 안내를 수행하며, 외감 대상 전환 자문·감사인 선임 대행·내부회계관리제도 구축·감사 수감 대응은 수행하지 않는다. 외감 전환 설계는 반드시 공인회계사·세무사와 상담한다(출처: 법제처 law.go.kr 외감법 제8조·상법 제396조·제33조).

외감 대상 법인이 외부감사를 이행하지 않거나 지연·누락할 때 발생하는 리스크는 3단계로 커진다. 2026년 10월 기준 외감법 벌칙 조항을 중심으로 정리한다.

1단계 — 과태료 (외감법 제47조)
외감법 제47조 제1항은 (1) 제10조 제1항을 위반하여 감사인을 선임하지 아니한 자 (2) 제10조 제8항·제12조 제1항을 위반하여 감사인 선임을 보고하지 아니한 자 (3) 제23조 제1항을 위반하여 재무제표 또는 감사보고서를 공시·제출하지 아니한 자에 대해 5,000만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정한다. 비상주 사무실 입주 외감 대상 법인이 '우리는 작으니 괜찮다'며 감사인 선임을 생략하면 사업연도 종료 후 금감원 또는 과세당국의 외감 미이행 통보로 과태료 처분이 시작된다. 과태료는 회사·대표이사에게 각각 부과될 수 있어 실제 부담은 수천만원대까지 커질 수 있다.

2단계 — 분식회계 적발 시 형사처벌 (외감법 제39조·제40조·제41조)
외감 대상 법인이 재무제표를 허위로 작성(분식회계)해 감사인·투자자·채권자를 속이면 외감법 제39조에 따라 10년 이하의 징역 또는 그 위반행위로 얻은 이익이나 회피한 손실액의 1배 이상 10배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. 대표이사·이사·감사·감사인(허위 감사 참여) 모두 처벌 대상이다. 비상주 사무실 입주 법인의 분식회계는 특수관계인 거래 과다·가지급금 은폐·매출 과대 계상 3가지 유형이 가장 흔하다. 외감인이 적발하지 못한 분식회계가 추후 금감원 감리·세무조사·검찰 수사로 드러나면 과거 재무제표 전부가 재검토되고 상장 추진·투자유치·대출이 전면 중단된다.

3단계 — 비즈니스 중단·시장 신뢰 상실
외감 미이행·부적정 감사의견은 (1) 상장 심사 자격 상실 (2) 투자유치 심사 통과 불가 (3) 금융기관 신규 대출 중단 (4) 공공조달 참여 자격 제한 (5) 거래처 신뢰도 하락 5가지로 파급된다. 비상주 사무실 입주 B2B SaaS 법인·수출입 중소기업·전자상거래 법인은 외감 대상 전환 후 1~2개 사업연도의 적정 감사의견 확보가 다음 단계 성장(시리즈 C·D 투자유치·IPO·M&A)의 필수 조건이다.

외감 대상이 아니라고 자가 진단한 비상주 입주 법인도 다음 사업연도에 요건 재진단을 매년 반복해야 한다. 투자유치·매출 급증·M&A·분할·합병으로 자산·매출·종업원수가 급변하면 외감 대상에 편입될 수 있다. 사업연도 종료 1~2개월 전에 '내년 외감 대상 여부' 자가 진단을 자문 세무사와 함께 수행해 선제적으로 대응한다(출처: 법제처 law.go.kr 외감법 제23조·제39조·제47조).

본 가이드는 2026년 10월 기준 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률·시행령·상법·국세기본법 관련 규정을 정리한 정보 제공용 자료이며, 다음 변수가 개입하면 실제 적용이 달라진다.

법인별 외감 대상 요건 재진단 변동성: 자산총액·부채총액·매출액·종업원수는 매 사업연도 변동한다. 투자유치·M&A·분할·합병·사업부 매각으로 재무 수치가 급변하면 다음 사업연도에 외감 대상에 신규 편입되거나 제외될 수 있다. 매년 사업연도 종료 1~2개월 전 자가 진단을 반복한다.

감사인 선임·감사 수행·공시의 복잡성: 외감 대상 편입은 세무·회계 운영 복잡도가 질적으로 상승하는 전환점이다. 감사인 선임 보고·내부회계관리제도·감사 범위 협의·재무제표 공시·감사의견 대응은 공인회계사·세무사의 전문 지원 없이 자율 수행하기 어렵다. 외감 전환 시점 전후로 자문 세무법인 또는 공인회계사와 월 자문 계약 체결을 적극 검토한다.

비상주 사무실 운영사 리스크 반영: 외감인은 실질사업장 요건을 간접 평가하므로 비상주 사무실 운영사의 신뢰도·운영 기간·회의실 사용 가능 조건이 감사 수감 안정성에 영향을 미친다. 신규 외감 대상 전환 전에 운영사 재점검과 필요 시 사무공간 승격을 검토한다.

외감법·회계기준 개정 가능성: 외감법 시행령·회계감사기준(KSA)·내부회계관리제도 운영 지침은 매년 개정될 수 있다. 2025년·2026년 개정 사항을 반영한 최신 요건을 반드시 금융감독원·한국공인회계사회(kicpa.or.kr) 공식 자료로 확인한다.

코워크시티 법인설립지원센터는 비상주 사무실 입주 안내·법인설립 신청 접수·사업자등록 안내·서류 전달·진행 관리를 제공하며, 외감 대상 전환 자문·감사인 선임 대행·내부회계관리제도 구축·감사 수감 대응·분식회계 리스크 자문은 수행하지 않는다. 외감 전환 설계와 감사인 선임은 반드시 공인회계사·세무사·세무 전문 변호사와 상담해 진행한다. 코워크시티는 외감 적용 여부·감사의견 결과·과태료 면제·DART 공시 통과를 보증하지 않으며, 외감인은 고객이 직접 공인회계사·회계법인과 계약을 체결해 각자 수행한다.

출처: 법제처 law.go.kr 외부감사에 관한 법률 제4조·제10조·제12조·제16조·제23조·제47조·시행령 제5조 / 국세청 nts.go.kr 법인세법 제52조·시행규칙 제43조 / 한국공인회계사회 kicpa.or.kr 감사보수 자율 공시.