건설업 법인설립은 '등록제' 업종으로, 건설산업기본법 제9조 및 제10조에 따라 종합건설업(토목 7억원·건축 5억원·산업·환경설비 3억원·조경 2억원) 또는 전문건설업(업종별 1.5억~3억원)의 자본금과 기술인력·사무실·장비 등록기준을 모두 충족해야 관할 시·도청에 건설업 등록을 할 수 있다(출처: 법제처 www.law.go.kr). 다만 건설산업기본법 제8조에 따라 1건 공사비 5,000만원 미만의 '경미한 건설공사'(전문공사는 1,500만원 미만)는 등록 없이 시공할 수 있어, 초기 자본금 부담을 줄이기 위해 자본금 500만~1,000만원으로 일반 법인을 먼저 설립해 소규모 공사로 1~2년 실적을 쌓은 뒤 자본금을 증자해 전문건설업(1.5억~3억)→종합건설업(2억~7억)으로 단계적으로 등록 업그레이드하는 전략이 널리 쓰인다. 건설업 등록 심사는 평균 15~30일이 소요되고, 법인설립 공과금은 등록면허세 자본금의 0.4%·최저 112,500원 + 지방교육세 20%(22,500원) + 전자 등기신청수수료 20,000원(2025-08-01 개정 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의3)으로 비수도권 기준 155,000원부터이고 과밀억제권역은 지방세법 제28조 제2항에 따라 설립 후 5년 이내 3배 중과되어 425,000원부터이며, 별도로 건설업 면허세 약 50만원 + 지방교육세 20%(약 10만원)가 추가된다. 기술인력은 종합건설업은 업종별 기술자·전문건설업은 분야별 기술자 1인 이상을 상시 고용해야 하고 퇴사 후 30일 이내 미충원 시 등록 취소 사유가 되며, 본점·영업소는 비상주 주소가 불가하여 실제 사무실 임대차계약서가 등록 서류에 포함된다. 건설공제조합 가입은 건설업 등록 의무이며 출자금은 납입자본금의 약 0.3~0.5%이고 조합의 이행보증·하자보증·선급금보증으로 자본금을 묶지 않고 입찰에 참여할 수 있다. 세무상 특수성으로는 공사 수익 인식이 진행기준(투입법)이 원칙이고 하도급거래공정화에 관한 법률에 따라 하도급 대금 지급 기한이 적용되며, 산업안전보건법에 따른 안전관리비는 공사비의 2~4% 별도 계상 의무이고 중대재해처벌법 제6조에 따른 사망사고 시 경영책임자 1년 이상 징역 또는 10억원 이하 벌금 대상이다(출처: 국세청 www.nts.go.kr). 2026년 1월 1일 이후 개시 사업연도부터 법인세는 과세표준 2억원 이하 10%·2억~200억원 20%·200억~3,000억원 22%·3,000억원 초과 25%(법인세법 제55조, 각 구간 1%p 인상)로 적용되어, 개인사업자 종합소득세 최대 45%(소득세법 제55조, 지방소득세 포함 49.5%)와 비교해 공사 수익 규모가 커지고 다수의 공사를 수주할수록 절세 효과가 뚜렷해진다.
건설업 법인설립은 건설산업기본법 제9조·제10조에 따라 종합건설(토목 7억·건축 5억·산업 3억·조경 2억) 또는 전문건설(1.5억~3억) 자본금과 기술인력·사무실·장비 등록기준을 충족해야 하며, 1건 공사비 5,000만원 미만(전문공사 1,500만원 미만)은 제8조 '경미한 건설공사'로 등록 없이 시공 가능하다. 평균 등록 심사 15~30일, 건설업 면허세 약 50만원+지방교육세 20%, 건설공제조합 가입 의무(출자금 자본금 0.3~0.5%), 기술인력 상시 고용·실제 사무실 임차 필수. 2026년 법인세 10~25%(법인세법 제55조, 각 구간 1%p 인상)와 산업안전보건법 안전관리비 공사비 2~4% 별도 계상·중대재해처벌법 제6조 사망사고 경영책임자 1년 이상 징역/10억원 이하 벌금까지 2026년 기준으로 정리.
건설업은 일반 업종과 달리 별도의 면허(등록) 요건이 있습니다(출처: law.go.kr 건설산업기본법 제3조·8조). 자본금은 종합건설업과 전문건설업에 따라 크게 다르며, 기술인력과 건설공제조합 가입이 필수입니다. 다행히 경미한 공사(5,000만원 미만)는 면허 없이 시작 가능해서 초기 자본금 부담을 줄일 수 있습니다. 이 가이드는 건설업 법인설립의 자본금 기준·면허 종류·4단계 절차·세무 특수사항·인력 관리를 정리합니다.
건설업은 일반 업종과 달리 별도의 면허(등록) 요건이 있습니다.
건설업 종류:
- 종합건설업: 토목, 건축, 산업·환경설비, 조경
- 전문건설업: 실내건축, 토공, 미장·방수, 석공, 도장, 철근콘크리트, 금속구조물, 상·하수도설비, 보링·그라우팅 등 29개 업종
종합건설업 등록 요건 (법인세법 기준 공제, 출처: nts.go.kr·law.go.kr):
- 자본금: 업종별 다름 (토목 7억, 건축 5억, 산업·환경설비 3억, 조경 2억)
- 기술인력: 업종별 기술자 보유 필수
- 사무실: 실제 사무실 필요 (비상주 불가)
- 장비: 업종에 따라 건설기계 보유 의무
- 면허세: 약 50만원 + 지방교육세
전문건설업 등록 요건:
- 자본금: 업종별 1.5억~3억원 (전문건설업 평균)
- 기술인력: 해당 분야 기술자 1인 이상
- 사무실: 실제 사무실 필요
- 면허세: 약 30~50만원
공사금액별 면허 면제 기준 (건설산업기본법 제8조, law.go.kr):
- 경미한 건설공사: 공사 1건 공사비 5,000만원 미만
- 전문건설공사: 1건 1,500만원 미만
- 위 범위 내에서는 건설업 등록 없이 시공 가능
1단계: 일반 법인설립 (1~2주)
- 관할 등기소에 주식회사 또는 유한회사 설립등기 신청
- 필수 서류: 정관·의사록·자본금 납입 증명서·인감증명서
- 등록면허세: 건설 자본금의 0.4% (일반 기업과 동일)
- 비상주 주소 가능 (본점용)
2단계: 사업자등록 (2~3일)
- 관할 세무서에 사업자등록
- 사업 목적: 건설업 (종합 또는 전문) 명시
- 실제 사무실 주소(비상주 불가)로 등록
3단계: 건설업 등록 신청 (15~30일)
- 신청처: 관할 시·도청 건설과 또는 관할 시·군·구청
- 필요 서류: 법인등기부등본·기술인력 자격증·사무실 임대차계약서·자본금 확인 서류·건설업 등록신청서
- 처리 기간: 평균 15~30일 (서류 보완 시 더 소요)
- 심사 기준: 자본금 충족·기술인력 보유·사무실 확보
4단계: 건설업 면허 발급 및 건설공제조합 가입 (5~10일)
- 면허세 납부 (약 50만원) + 지방교육세
- 건설공제조합 가입 (의무)
- 출자금: 납입자본금의 일정 비율 (평균 0.3~0.5%)
- 보증 발급: 이행보증·하자보증·선급금보증 등 이용 가능
비용 요약:
- 법인설립: 코워크시티 법인설립지원센터 제휴 법무사 수임료 패키지 포함
- 건설업 등록: 면허세 약 50만원 + 지방교육세 약 10만원
- 건설공제조합 출자금: 자본금 0.3~0.5%
- 합계: 약 60~70만원
건설업은 요건이 복잡하므로 반드시 건설 경험이 있는 세무사와 상담을 권장합니다.
건설업 등록 없이도 할 수 있는 공사 (건설산업기본법 제8조, law.go.kr):
- 경미한 건설공사: 공사 1건의 공사비가 5,000만원 미만
- 전문건설공사: 1건 1,500만원 미만
- 이 범위 내에서는 건설업 등록 없이 시공 가능
단계별 성장 전략:
1단계: 법인설립 + 소규모 공사 (면허 없이) (1~2년)
- 자본금 500만~1,000만원으로 시작 (일반 법인만 설립)
- 5,000만원 미만 소규모 공사 수주
- 공사 실적 축적 (납세증명·시공실적 자료)
- 기술인력 1인 채용 (추후 건설업 등록 준비)
2단계: 전문건설업 등록 (1.5억~3억 자본금 확보 후)
- 자본금 요건 충족 (전문건설 1.5억~3억원)
- 기술인력 확보 (해당 분야 기술자 1인 이상)
- 사무실 임차 (실제 업소)
- 관할 시·도청에 전문건설업 등록 신청
- 1건 1,500만원 이상의 공사 수주 가능
3단계: 종합건설업 등록 (5억~7억 자본금 확보 후)
- 더 큰 자본금 요건 충족 (토목 7억, 건축 5억 등)
- 기술인력 추가 확보 (분야별 2인 이상)
- 대형 건설사와 하도급 계약 가능
- 토목·건축 등 종합 공사 수주
이 방법으로 초기 자금 부담을 줄이면서 단계적으로 건설업을 성장시킬 수 있습니다. 초기에 과도한 자본금을 묶어두지 않고 실적을 쌓으면서 필요할 때 등록하는 방식입니다.
건설업 특유의 세무 처리 (출처: law.go.kr 소득세법·법인세법):
공사 수익 인식:
- 진행 기준(투입법): 공사 진행률에 따라 매출 인식 (가장 일반적)
- 완성 기준: 공사 완성 시 일시에 매출 인식
- 선금 수령: 선금 수령 시점이 아닌 공사 진행률에 따라 인식
- 대부분 한국기업회계기준(K-IFRS) 또는 한국회계기준(K-GAAP)에 따라 진행 기준 적용
하도급 관련 (하도급거래공정화법, law.go.kr):
- 하도급 대금 지급 기한: 목적물 수령 후 15일 이내 (필수)
- 선금 규정: 하도급 대금의 30% 이상 선금 가능
- 하도급 대금 직접 지급 제도: 건설사가 하도급사에게 직접 지급
- 하도급 거래 공정화법 위반 시 과징금·시정명령
건설업 경비 처리:
- 자재비: 공사원가로 처리 (정부 납품 공사는 정가제)
- 장비 임대료: 건설기계 임대 비용 (영수증 필수)
- 안전관리비: 산업안전보건법상 의무 (공사비의 2~4%, 별도 계상)
- 환경관리비: 건설 폐기물 처리 비용
- 품질관리비: 시험·검사 비용
- 근로자 안전보험: 건설근로자안전보험 가입 (일용직도 적용)
부가가치세:
- 건설업 일반과세자 (간이과세 불가)
- 자재 매입 세액공제 가능
- 외주용역(협력사) 세금계산서 수취 필수
건설공제조합:
- 가입 의무: 건설업 등록 시 의무 가입
- 출자금: 납입자본금의 0.3~0.5%
- 보증 발급: 이행보증(발주자 피해 대비)·하자보증·선급금보증 등
- 출자금은 건설업 폐업 시 환급 가능 (잔금 정산 후).
TIP
건설업은 세무·회계·노무 규정이 복잡합니다. 반드시 건설업 경험이 있는 세무사·공인회계사에게 맡기세요.
기술인력 요건 (건설산업기본법 제14조, law.go.kr):
- 종합건설업: 업종별 기술자 (건축기사, 토목기사, 조경기사 등)
- 전문건설업: 해당 분야 기술자 1인 이상
- 기술인력은 상시 고용 유지 필수 (퇴사 시 30일 이내 충원)
- 퇴사 또는 정원 미달 시 건설업 등록 취소 위험
기술인력 확보 방법:
- 직접 채용: 정규직 기술자 고용 (급여 월 200만~400만원)
- 경력 기술자: 건설기술인 경력증 보유자 (기술인력 인정)
- 기술자격증: 기사·산업기사·기능사 자격 확인
건설 일용직 관리:
- 일용직 근로자 신고: 매월 근로내용확인신고 (고용산재보험)
- 일용직 급여 원천징수: 일 15만원 초과분에 6% 원천징수
- 퇴직공제: 건설근로자퇴직공제 적립 (일 약 5,110원, 2026년 기준)
- 산재보험: 건설근로자안전보험 가입 (의무)
안전 관리 (산업안전보건법, law.go.kr):
- 안전관리자 선임: 공사 금액·규모별 의무 (상시 직원 50인 이상)
- 산업안전보건교육: 근로자 정기 교육 (신입·직급별 필수)
- 중대재해처벌법: 사망사고 시 경영책임자 처벌 (징역·벌금)
- 안전관리비 별도 계상: 공사비의 2~4% (정부 공사는 더 높을 수 있음)
- 안전보건관리체계(KOSHA 인증) 구축 추천
→ 업종별 법인설립 종합 가이드: 업종별 법인설립 종합 가이드 2026 →
→ 건설업 면허·기술인력·자본금 등 업종별 인허가 요건 종합 정리는 업종별 법인 인허가 종합 가이드 2026 →에서 확인하세요.
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부동산 법인설립은 법인세법 제55조 제1항 단서의 '부동산임대업 주업 소규모 성실신고확인대상 법인 특례'(지배주주 등 지분 50% 초과·부동산임대업이 주업 또는 임대·이자·배당 수입이 매출의 50% 이상·상시근로자 5명 미만)에 해당하면 2026년부터 과세표준 2억 이하 10% 구간이 사라져 200억 이하 20%(2025년 사업연도 19%)·200억~3,000억 22%·3,000억 초과 25%가 과세되고, 과밀억제권역 설립 5년 이내 법인이 권역 내 부동산을 취득하면 지방세법 제13조 제2항에 따라 취득세가 표준 4%에서 8%로 중과, 법인의 주택 유상취득은 지방세법 제13조의2에 따라 원칙 12%, 법인 보유 주택 종부세는 종합부동산세법 제8조·제9조에 따라 기본공제 없이 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5% 단일세율, 양도 시 토지등 양도소득에 대한 법인세가 주택 20%·비사업용 토지 10%·미등기 40%(법인세법 제55조의2) 추가되는 세금 구조를 상가·오피스텔·토지·주택·개발 유형별로 정리. 설립 공과금은 자본금 2,812만 5,000원 이하 기준 비수도권 155,000원·과밀억제권역 425,000원(지방세법 제28조·2025-08-01 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의3 전자 등기신청수수료 20,000원 반영). 가족 지분 법인은 상속세 및 증여세법 제41조의2 초과배당·제45조의5 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제·시행령 제54조 제4항 부동산 비중 80% 비상장주식 순자산가치 평가가 함께 걸린다. 2026년 10월 기준.
유튜버·크리에이터 법인설립 가이드: 절세 전략 총정리
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IT 스타트업 법인설립: 개발자·디자이너를 위한 가이드
IT 스타트업 법인설립은 자본금 100만~500만원 1인 주식회사부터 가능하며(상법 제289조·제288조), 창업 후 3년 이내 벤처확인을 받으면 조세특례제한법 제6조 제2항에 따라 지역 요건 없이 5년간 법인세·소득세 50% 감면(2025-01-01 이후 창업분은 통합고용세액공제 제29조의8과 중복 배제, 제127조 제4항 단서)에 벤처 스톡옵션 행사이익 연 2억원·누적 5억원 비과세(제16조의2) + 사업용 부동산 취득세 75%·재산세 3년 면제 + 2년 50% 경감(지방세특례제한법 제58조의3 제4항, 2026-12-31까지)이 적용된다. 공과금은 등록면허세 자본금 0.4%·최저 112,500원·과밀억제권역 1.2%·최저 337,500원(지방세법 제28조①②)에 지방교육세 20%·전자 등기수수료 20,000원(2025-08-01 수수료규칙 §5조의3)을 합해 비수도권 155,000원·과밀억제권역 425,000원이다. 정부 지원사업은 예비창업패키지 최대 1억원·초기창업패키지 1억원·창업도약패키지 3억원·TIPS 5억원(R&D 2억 + 추가 3억)을 병렬 신청할 수 있고 Pre-Seed 1,000만~5,000만원→Seed 5,000만~3억원→Series A 5억~30억원 단계별 투자. 스톡옵션 발행 한도는 일반 법인 10%·벤처기업 50%(외부 전문가 10%, 상법 제340조의2 ③·벤처기업법 제16조의3 ③), 부여일로부터 2년 이상 재임·재직 요건(상법 제340조의4·벤처기업법 제16조의5). 투자 유치 전 정관에 종류주식·스톡옵션 조항 포함과 주주간계약서(SHA) 작성이 투자 실사(DD)의 조건이다.
외국인 한국 법인설립 가이드 (2026년)
외국인 한국 법인설립은 외국인투자촉진법 제2조에 따라 1억원 이상 투자·의결권 주식 10% 이상이면 외국인투자기업(FDI)으로 인정되며, 외국인투자 신고(KOTRA·외국환은행) → 투자금 송금·납입 → 설립등기(민법 제49조·상법 제317조, 비대도시 등록면허세 자본금 0.4% 최저 112,500원·대도시 1.2% 최저 337,500원·지방교육세 20%·전자 수수료 2만원) → 사업자등록(부가가치세법 제8조) → 외국인투자기업 등록의 5단계로 평균 2~4주가 걸린다. 과거 조세특례제한법 제121조의2 '5년 100% 법인세 감면'은 2019년 1월 1일 이후 신고분부터 폐지되었고, 현재는 현금지원(Cash Grant)·지방세(취득세·재산세) 감면·국공유지 임대료 감면·조세조약(90여 개국)에 따른 배당·이자 원천징수 5~15% 중심 운영. 한국에서 직접 경영에 참여하려면 D-8 기업투자 비자(투자금 1억원 이상, 체류 5년·연장 가능·가족 F-3 동반)가 필요하지만 외국 거주 주주만 참여는 비자 불필요. 미국·중국·일본·동남아 국가별 아포스티유 vs 영사 확인·한국어 공증 번역까지 2026년 기준 (출처: law.go.kr·nts.go.kr).
수출입 무역 법인설립 가이드
수출입 무역 법인설립은 상법 제288조·제289조에 따라 최저자본금 없이 자본금 100만~1,000만원 1인 주식회사부터 가능하며, 설립 공과금은 지방세법 제28조에 따라 비수도권 155,000원·수도권 과밀억제권역 425,000원(2025-08-01 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의3 전자 등기신청수수료 20,000원 반영). 설립 직후 대외무역법 제8조의 무역업 고유번호(한국무역협회 kita.net 연 5만원·1~2영업일)와 관세청 UNI-PASS 통관 고유부호(즉시·무료)를 받아야 외환계좌 개설·수출입 신고·FTA 원산지증명서 발급이 가능. 수출은 부가가치세법 제21조 영세율로 매입세액 환급(제38조·제39조·제43조), 수입은 관세 + 부가가치세법 제29조 제4항 10%. 2026년 법인세율 10/20/22/25%(법인세법 제55조 1%p 인상), 2026 창업중소기업 세액감면 수도권 외/인구감소 청년 100%·그 밖 50%·수도권 비과밀 청년 75%·그 밖 25%·과밀 청년 50%(조특법 제6조), FTA 협정세율(한·미·EU·중·RCEP), 수출입 서류 5년 보관(국세기본법 제85조의3·관세법 제12조) 전면 정리.
컨설팅 법인설립 가이드: 경영·IT·마케팅 컨설턴트
컨설팅 법인설립(경영·IT·마케팅 컨설턴트)은 자본금 100만~500만원·비상주 본점 월 2~3만원으로 가능하며, 2026년 법인세 10~25%(법인세법 제55조·2026-01-01 이후 개시 사업연도부터 각 1%p 인상) vs 개인 종합소득세 6~45%(소득세법 제55조) 격차와 1인 컨설턴트 손익분기 순이익 5,000만원·연 절세 약 267만원·순이익 8,000만원 연 약 514만원·공과금 비수도권 155,000원·수도권 과밀억제권역 425,000원(지방세법 제28조)·4대보험 17.64%·프로젝트·리테이너·성과 3가지 계약 구조·5단계 설립 절차까지 2026년 10월 기준으로 정리합니다.
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