1인 법인 대표이사 자가 임차는 법인세법 제52조에 따라 시가의 5% 이내 임대료를 설정해야 하며, 상법 제398조 자기거래 승인 절차를 거치면 법인 손금 처리와 대표이사 임대소득 분산 효과가 동시에 발생한다

1인 법인 대표이사 자가 임차는 대표이사가 개인 명의로 소유한 부동산(자택·오피스텔·사무실·건물 등)을 법인에 임대하는 방식이다. 이 구조에서 법인은 임차인이고 대표이사는 임대인이 된다. 법인은 매월 지급하는 임차료를 법인세법상 손금(비용)으로 처리해 법인세를 줄이고, 대표이사는 임대수익을 개인 임대소득으로 신고하는 구조다.

2026년 10월 기준 1인 법인 대표이사가 자가 임차를 선택하는 이유는 크게 3가지다. 첫째, 법인 손금 확대다. 법인이 외부 사무실을 임차할 때와 동일하게 임차료를 손금으로 처리해 법인세 10~25% 절감 효과가 생긴다. 둘째, 대표이사 소득 분산이다. 법인 이익의 일부를 임대소득으로 대표이사에게 이전해 배당·급여 외에 소득 수취 경로를 다양화한다. 셋째, 자산 활용이다. 대표이사가 이미 소유한 부동산에 법인 사업장 기능을 부여해 빈 공간의 경제적 가치를 회수한다.

그러나 자가 임차는 세무상 반드시 챙겨야 할 조건이 있다. 대표이사와 법인은 법인세법상 '특수관계인'이므로 임대료가 시가와 크게 차이나면 법인세법 제52조 부당행위계산부인이 적용된다. 또한 상법 제398조에 따른 자기거래 승인 절차, 부동산 유형별 부가세 처리, 임대소득 종합소득세 신고, 건강보험료 보수외소득 추가 등 연관 이슈를 모두 함께 설계해야 한다. 특히 법인세만 줄이려다 임대소득세·건강보험료가 더 늘어나는 역효과가 발생할 수 있어 사전 시뮬레이션이 필수다.

자가 임차에서 가장 먼저 검토해야 할 세무 리스크는 법인세법 제52조 부당행위계산부인이다. 조문은 '내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다'고 규정한다. 대표이사는 법인세법상 특수관계인에 해당하므로, 대표이사와 법인 간 임대차 거래는 원칙적으로 제52조 검토 대상이다.

법인세법 시행령 제89조에 따라 임대료가 시가보다 5% 이상 낮거나 3억원 이상 차이나면 부당행위계산부인 대상으로 판정된다. 부당행위로 판정되면 법인 입장에서 시가 임대료와 실제 임차료의 차액이 익금에 산입되어 법인세 과세표준이 늘어난다. 예를 들어 시가 월 200만원인 부동산을 대표이사가 법인에 월 100만원으로 저가 임대하면 법인은 시가와 차액인 월 100만원·연 1,200만원이 익금산입되어 추가 법인세를 납부해야 한다.

반대로 시가보다 높게 임대료를 받으면(고가 임대) 법인 측 임차료는 손금 부인되고 대표이사 측에서 초과 지급액을 상여로 처분해 근로소득세가 추가될 수 있다. 따라서 자가 임차는 시가 기준 95~105% 범위 내에서 임대료를 설정하는 것이 가장 안전하다.

시가 산정 방법은 (1) 감정평가법인의 공식 감정평가서 (2) 국토교통부 실거래가 공개시스템(rtms.molit.go.kr) 조회 (3) 주변 동일 유형·규모 임대물건의 3개 이상 비교 임대료 산술 평균 3가지 중 하나를 사용하면 된다. 세무조사 대비 시가 산정 근거 자료를 5년간 보관하는 것이 필수다(출처: 국세청 nts.go.kr).

대표이사가 법인과 임대차 계약을 체결하는 행위는 상법 제398조 '이사 자기거래'에 해당한다. 상법 제398조는 '이사는 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와 거래를 하려면 이사회의 승인을 받아야 한다'고 규정한다. 이를 위반하면 회사와 거래 상대방이 계약 무효를 주장하거나 이사 손해배상 책임이 발생할 수 있다.

1인 법인(이사 1명)은 상법 제383조 제4항에 따라 이사가 1명 또는 2명인 경우 이사회가 구성되지 않는다. 따라서 제398조의 '이사회 승인'은 주주(대표이사 본인)의 서면 결의 또는 주주총회 결의로 갈음한다. 1인 주주 = 대표이사인 경우 사실상 자기 자신이 자기거래를 승인하는 구조이므로 절차는 간단하지만, 서면 결의서 자체는 반드시 작성하고 보관해야 한다. 세무조사·금융기관 심사·소송 시 자기거래 적법성의 핵심 증빙이 바로 이 결의서이기 때문이다.

결의서에 포함할 필수 항목 5가지: (1) 결의 일자 (2) 임대 부동산 소재지·면적·용도 (3) 임차료 월 금액 및 부가세 포함 여부 (4) 임대 기간(시작일~종료일) (5) 주주(대표이사) 기명날인 또는 서명. 결의서는 상법 제33조에 따라 10년간 본점에 비치해야 하며, 세무조사 시 손금 처리 적법성·부당행위 해당 여부 판단에 활용된다.

자가 임차에서 임대 부동산 유형에 따라 부가세·임대소득세 처리가 크게 달라진다. 두 유형의 세무 처리 차이를 2026년 10월 기준으로 정리한다.

주거용 주택 임대 (부가세 면제)
주거용 주택(아파트·다세대·단독주택 등)은 부가가치세법에 따라 주택임대용역으로 부가세가 면제된다. 대표이사는 임대사업자 부가세 신고 의무가 없으며, 법인도 매입세액 공제를 받을 수 없다. 임대소득은 소득세법상 사업소득(부동산 임대업) 또는 근로소득이 아닌 독립된 임대소득으로 분류된다. 주택임대소득이 연 2,000만원 이하면 분리과세(세율 14%·주민세 포함 15.4%) 또는 종합과세 중 선택할 수 있다. 연 2,000만원을 초과하면 종합과세만 가능하다.

사업용·상업용 부동산 임대 (부가세 10%)
오피스텔(사무용 전용 오피스텔)·사무실·공장·창고·상가 등 사업용 부동산은 부가세 과세 대상이다. 대표이사가 개인 임대사업자로 사업자등록을 하고 매월 법인에 세금계산서(전자세금계산서)를 발행해야 한다. 법인은 수취한 세금계산서로 임차료를 손금 처리하고, 부가세 매입세액(임차료의 10%)을 부가세 신고 시 공제받는다. 임대소득은 사업소득으로 분류되어 종합소득세 6~45% + 지방소득세 0.6~4.5%가 적용된다. 연 임대소득 규모에 따라 부가세 일반과세자(연 매출 8,000만원 이상) 또는 간이과세자로 나뉘므로 임대 시작 전 사업자등록 유형 선택이 중요하다.

주거용 오피스텔 주의사항: 오피스텔은 사무용으로 등록하면 부가세 과세, 주거용(주택 전입신고)으로 사용하면 부가세 면제가 원칙이지만, 주거용으로 전환 시 기 공제받은 매입세액을 일부 환급해야 할 수 있어 사전에 세무사 확인이 필요하다.

자가 임차 효과를 정확히 계산하려면 법인 손금 효과뿐 아니라 대표이사 측 임대소득세·건강보험료 추가 부담까지 함께 고려해야 한다. 법인세만 비교한 '연 수백만원 절세'는 전체 세후 효과를 반영하지 못해 오해를 낳는다.

건강보험료 보수외소득 추가 부담
대표이사가 이미 급여로 건강보험 직장가입자인 상태에서 임대소득이 연 2,000만원을 초과하면 국민건강보험법 제71조에 따라 보수외소득에 건강보험료가 추가 부과된다. 2026년 기준 건강보험료율은 7.19%이며, 이 중 대표이사(근로자분) 3.595%와 장기요양보험료(건강보험료의 13.14%)가 추가된다. 예: 임대소득 연 3,000만원 → 2,000만원 초과분 1,000만원 × 3.595% + 장기요양 = 약 40만원 이상 추가 건강보험료.

손익분기 시뮬레이션 예시 (1인 법인 이익 5,000만원, 임차료 월 100만원·연 1,200만원)
법인 측: 임차료 손금 1,200만원 × 법인세율 10% = 절세 120만원
대표이사 측: 임대소득 1,200만원 → 연 2,000만원 이하 분리과세 14% = 임대소득세 168만원 + 지방소득세 16만원 = 184만원
건강보험료 추가: 연 2,000만원 미만 → 직장가입자 보수 기준 납부로 보수외소득 추가 없음
순효과: 절세 120만원 - 임대소득세 184만원 = 마이너스 64만원

이 예시에서는 단순히 법인 손금만 생각하면 절세처럼 보이지만 임대소득세를 포함하면 오히려 추가 세 부담이 발생한다. 자가 임차가 실질적으로 유리한 경우는 (1) 법인 소득이 2억원 초과 구간(법인세율 20% 이상)이어서 손금 효과가 크고 (2) 대표이사 종합소득세율이 법인세율보다 낮은 구간이거나 (3) 건강보험료 추가 부담이 없는 조건일 때다. 사전 시뮬레이션 없이 자가 임차를 시작하면 의도와 반대 결과가 나올 수 있으므로 제휴 세무사와 반드시 숫자를 맞춰 본 후 진행한다(출처: 국세청 nts.go.kr).

코워크시티 법인설립지원센터에서 1인 법인 운영 자문 과정에서 자주 발견되는 자가 임차 실수 5가지를 2026년 10월 기준으로 정리한다.

실수 1 — 임대차 계약서 미작성 또는 구두 합의
대표이사와 법인 간 임대 관계를 계약서 없이 구두로만 합의하면 세무조사 시 손금 부인 가능성이 높다. 법인이 임차료를 지급했더라도 계약서·이체 내역·자기거래 승인 결의서 3가지를 갖추지 않으면 '실질 없는 비용 지출'로 판단돼 손금이 부인된다. 계약서는 법인 인감을 날인한 원본 2부를 작성해 각자 보관한다.

실수 2 — 시가 산정 없이 임의 임대료 설정
주변 시세를 확인하지 않고 '월 50만원 정도면 되겠지'처럼 임의 금액을 설정하면 법인세법 제52조 부당행위계산부인 위험이 생긴다. 시가 대비 5% 이상 낮은 임대료는 세무조사 시 차액 익금산입 처분으로 이어진다. 임대료 설정 전에 반드시 주변 실거래 임대 사례 3개 이상을 조회해 시가 근거 자료를 남긴다.

실수 3 — 법인 계좌가 아닌 현금 또는 개인 계좌 이체
임차료를 현금으로 지급하거나 법인 계좌가 아닌 대표이사 개인 계좌에서 이체하면 '법인 지출'로 인정받기 어렵다. 반드시 법인 사업자 계좌에서 이체하고 이체 메모에 '임차료 YYYY.MM'을 기재한다.

실수 4 — 사무용 부동산 세금계산서 미발행
오피스텔·사무실 등 사무용 부동산을 법인에 임대하면서 부가세 처리를 누락하면 대표이사 임대소득세 신고 오류·법인 매입세액 공제 불가·부가세 가산세 3가지 문제가 동시에 발생한다. 사무용 임대의 경우 대표이사는 개인 임대사업자 등록 후 매월 세금계산서를 발행해야 한다.

실수 5 — 임대소득 종합소득세 미신고
임대소득이 발생했음에도 다음 해 5월 종합소득세 신고에 포함하지 않으면 국세기본법상 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과된다. 임대소득 분리과세 선택 여부와 무관하게 신고 자체는 반드시 해야 한다. 사업용 임대소득은 분리과세 대상이 아니므로 종합과세 신고가 의무다.

본 가이드는 2026년 10월 기준 법인세법·상법·소득세법·국민건강보험법 관련 규정을 정리한 정보 제공용 자료이며 다음 변수가 개입하면 실제 적용이 달라진다.

1인 법인별 소득 구조 차이: 법인 이익 규모·대표이사 급여 수준·배당 여부·부동산 규모에 따라 자가 임차의 순절세 효과가 플러스가 될 수도, 마이너스가 될 수도 있다. '법인세 줄어든다'는 단순 계산 없이 임대소득세·건강보험료를 포함한 전체 시뮬레이션이 필수다.

부동산 유형·소재지 차이: 주거용 주택·사무용 부동산·오피스텔·공장 등 유형에 따라 부가세 처리·임대소득 분류·취득세·재산세 처리가 모두 달라진다. 소재지가 수도권 과밀억제권역인지 여부에 따라 등기 비용 등도 차이가 있다.

특수관계인 거래 세무조사 강화: 국세청은 특수관계인(대표이사-법인) 간 거래를 세무조사의 우선 점검 항목으로 관리한다. 임대료 수준·계약서·이체 내역·자기거래 승인 결의서 4가지 모두 완비된 상태에서 세무사와 함께 운영해야 리스크를 최소화할 수 있다.

건강보험료·국민연금 요율 변동: 2026년 기준 건강보험료 7.19%·국민연금 9.5%는 매년 변동 가능하므로 임대 구조 설계 시 최신 요율을 반드시 확인한다.

코워크시티 법인설립지원센터는 법인설립 신청 접수·서류 전달·진행 관리와 비상주 사무실·세무 연계 안내를 제공하며, 부동산 시가 감정·임대소득세 계산·세금계산서 발행 대행·세무조사 대응은 수행하지 않는다. 부당행위계산부인 해당 여부·임대료 적정성 검토·건강보험료 추가 계산은 제휴 세무사·공인회계사·세무 전문 변호사와 반드시 상담한다. 코워크시티는 절세 효과·세무조사 결과를 보증하지 않는다.

출처: 국세청 nts.go.kr 법인세법 제52조·시행령 제89조 / 법제처 law.go.kr 상법 제398조·제383조 / 법제처 law.go.kr 국민건강보험법 제71조.