1인 법인 대표이사에게 사택을 제공하면 지배주주 등에 해당해 사택 비과세가 배제되고 시가 상당액이 근로소득으로 과세된다

1인 법인 대표이사의 절세 전략을 정리하다 보면 자주 마주치는 질문이 '사택을 제공하면 근로소득세를 아낄 수 있는가'다. 결론부터 말하면 원칙적으로 아니다. 소득세법상 종업원 사택 비과세 규정은 근로자에게 무상·저가로 주택을 제공하더라도 근로소득으로 보지 않는 예외 조항이지만, 지배주주 등 임원에게는 이 예외가 배제된다.

지배주주 등의 정의는 소득세법 시행령상 발행주식총수의 1% 이상을 보유하면서 특수관계인 지분 합계가 30% 이상인 주주다. 1인 법인 대표이사는 발행주식 100%를 보유하므로 예외 없이 지배주주에 해당한다. 배우자·자녀·부모 등 특수관계인 명의로 지분을 분산해도 특수관계인 합산 규정 때문에 실질적으로 지배주주 판정이 유지된다.

2026년 9월 기준 국세청은 소규모·1인 법인의 특수관계자 거래를 세무조사 중점 항목으로 관리하고 있어, 대표이사에게 사택을 제공하고 근로소득 과세를 누락한 경우 소득세 원천징수 누락 가산세와 함께 추징이 이뤄지는 사례가 자주 발생한다. 사택 제공 자체가 불법은 아니지만 세무 처리를 정확히 하지 않으면 실질적으로 절세 효과가 없거나 오히려 추징 리스크가 커지는 구조다(출처: 법제처 law.go.kr·국세청 nts.go.kr).

실무에서 자주 등장하는 3가지 시나리오는 각기 다른 세무 효과를 낳는다. 시나리오별로 실무 항목을 6가지로 정리한다.

[시나리오 A — 법인이 주택을 취득해 대표이사에게 제공]
1) 취득 시 취득세·등록세는 법인이 부담하며, 취득가액은 자산으로 계상해 감가상각한다.
2) 매년 재산세·종합부동산세·유지관리비도 법인 부담이며 손금 인정된다.
3) 그러나 대표이사에게 근로소득 간주과세가 발생한다. 시가 상당액(인근 유사 부동산의 월세 시세 또는 감정평가액 기준)에서 대표이사가 실제 부담한 금액을 차감한 나머지가 매월 근로소득으로 원천징수된다.
4) 종부세 대상 주택인 경우 법인의 종부세 부담이 매우 커진다(2026년 기준 법인 종부세율 최고 5%).
5) 매각 시 양도차익이 법인세 과세 대상이 되고 이후 대표에게 배당·급여로 인출할 때 이중 과세가 발생한다.
6) 종부세·재산세·유지비의 손금 인정과 대표의 근로소득 과세를 합쳐 계산하면 대부분의 시나리오에서 절세 효과가 크지 않거나 오히려 손해로 귀결된다.

[시나리오 B — 법인이 외부 주택을 임차해 대표이사에게 제공]
1) 법인이 부담한 임차료는 급여성 비용으로 손금 처리 가능하다.
2) 대표이사는 임차료 상당액 전액(또는 본인 부담분 차감 후 잔액)이 근로소득으로 과세된다.
3) 임차 계약은 법인 명의로 체결하고 임대인은 세금계산서를 법인 앞으로 발행한다.
4) 관리비·공과금 부담 주체는 계약서에 명시되어야 한다.
5) 임차 기간 중 이사·해지 시 위약금 등도 법인이 부담하며 손금 인정된다.
6) 법인 소유보다 리스크·자산 관리 부담은 적지만, 근로소득 과세는 동일하게 발생한다.

[시나리오 C — 대표이사 소유 주택을 법인이 임차]
1) 반대 방향 거래이며 법인세법 제52조 부당행위계산부인 대상이 될 수 있다.
2) 임차료가 시가 대비 3억원 또는 5% 이상 높으면 시가 초과분이 법인의 손금에서 부인되고 대표의 소득으로 재분류될 수 있다.
3) 임차료가 시가보다 낮으면 부당행위계산부인 반대 방향(대표에게 유리한 저가 임차)이 문제되지는 않지만, 임대소득 실질 신고 여부가 세무조사 대상이 된다.
4) 오피스텔 등 겸용 주택인 경우 사업장·주거의 실질 구분이 문제될 수 있다.
5) 시가 산정을 감정평가·인근 유사 매물 시세로 사전 검증해두는 것이 실무 안전장치다.
6) 사무실 겸용으로 사용할 경우 재택근무·홈오피스 관련 규정과 함께 세무사와 사전 상담이 필수다(출처: 법제처 law.go.kr).

실제 절세 효과가 있는지 급여 수준별 3가지 예시로 시뮬레이션한다. 인근 시세 월세 200만원 주택을 법인이 임차해 대표이사에게 무상 제공하는 경우다.

[예시 1 — 총급여 3,000만원 대표]
연간 사택 이익 = 월세 200만원 × 12개월 = 2,400만원
기존 근로소득세(3,000만원 기준 소득세율 15% 구간) → 사택 이익 포함 시 총급여 5,400만원으로 상승, 24% 구간에 걸침
증가하는 소득세·지방소득세 부담 = 약 396만원(2,400만원 × 15%·24% 혼합·지방세 포함 추정)
법인은 임차료 2,400만원을 손금 인정, 법인세 절감 = 240만원(2억 이하 10% 구간)
순 결과: 개인 396만원 증가 − 법인 240만원 절감 = 약 156만원 순 추가 부담

[예시 2 — 총급여 7,000만원 대표]
연간 사택 이익 = 2,400만원
소득세율 24%·35% 구간 혼합, 증가 세 부담 약 792만원
법인 손금 인정 절감 = 240만원(2억 이하 10%)
순 결과: 약 552만원 순 추가 부담

[예시 3 — 총급여 1억 5천만원 대표, 법인 이익 3억원 이상]
소득세율 38% 구간, 증가 세 부담 약 998만원
법인 손금 절감 = 480만원(2억 초과 20% 구간)
순 결과: 약 518만원 순 추가 부담

세 시나리오 모두 개인의 세 부담 증가가 법인의 세 절감보다 크다. 이는 근로소득이 소득세율 6~45% 누진 구조인 반면 법인세는 10~25% 저율이기 때문이며, 지배주주 등 임원에게 사택을 제공하면 결국 절세가 아닌 세 부담 증가로 귀결되는 것이 대부분이다. 다만 개인 부동산을 법인이 임차하는 시나리오에서 임차 시점 시가가 유리하거나 종부세 대상 회피 목적이 있는 경우처럼 예외 사례가 있으므로 세무사와 개별 시뮬레이션을 반드시 병행해야 한다(출처: 국세청 nts.go.kr).

법인세법 제52조 부당행위계산부인은 특수관계인 간 거래에서 시가에 어긋난 조건으로 조세 부담을 부당하게 감소시키는 경우 세무당국이 시가 기준으로 재계산해 과세하는 제도다. 법인·대표 간 주택 거래에서 자주 문제되는 3가지 유형은 다음과 같다.

1) 대표 소유 주택을 법인이 시가보다 높은 임차료로 임차 → 시가 초과분이 익금가산·손금부인. 이 경우 대표는 초과 임차료를 근로소득 또는 배당으로 재분류당할 수 있다.
2) 법인 소유 주택을 대표에게 시가보다 낮게 매각 → 시가와의 차액이 법인의 익금가산 대상이고 대표는 그 차액을 근로소득 또는 배당으로 재분류당한다.
3) 대표에게 시가보다 낮은 임차료로 사택 임대 → 대표는 시가와 실제 부담액의 차이 만큼 근로소득 간주과세. 이는 앞서 설명한 지배주주 등 임원 사택 규정의 정확한 실무 표현이다.

실무 안전장치는 3가지다. 첫째 감정평가서(공인 감정평가법인 발행) 확보로 시가를 객관적으로 증명한다. 둘째 인근 유사 부동산 5건 이상의 시세를 캡처·문서화한다. 셋째 임차 조건·계약 종료 조건·해지 조건을 표준 임대차 계약서 형식으로 명시하고 법인 인감으로 서명한다. 이 3가지 문서가 갖춰지면 세무조사 시 부당행위계산부인 주장을 방어할 근거가 확보된다(출처: 법제처 law.go.kr·국세청 nts.go.kr).

직접 사택 제공이 비과세되지 않는 만큼 실무에서는 3가지 대안이 검토된다.

[대안 1 — 주택수당·주거지원비 지급 (급여 처리)]
정관·주주총회 결의에 근거해 대표이사에게 월 정액의 주택수당을 지급하고 급여로 처리한다. 대표는 근로소득세를 부담하지만 법인은 급여로 손금 인정된다. 사택과 세 부담이 동일하지만 계약 관리·자산 취득 부담이 없어 실무 편의성이 높다. 정관 규정과 매년 결의 문서화가 필수다.

[대안 2 — 임원 주택자금 대여]
법인이 대표이사에게 주택자금을 대여하고 대표는 인정이자 기준율(2026년 4.6%)을 법인에 지급한다. 법인은 이자 수익을 익금 계상하고 대표는 대여금 원금을 상환한다. 이자 부담이 있지만 대표의 근로소득 과세는 이자 상당액에 한정되어 오히려 유리한 구간이 있다. 다만 대여 한도(대표의 소득 대비 과다 여부)와 상환 계획을 문서화하지 않으면 특수관계자 가지급금으로 재분류될 수 있다.

[대안 3 — 직원(순수 종업원)에게만 사택 제공]
지배주주 등이 아닌 순수 종업원(특수관계인 아닌 정규 직원)에게 사택을 제공하는 경우 종업원 사택 비과세 원칙이 그대로 유지된다. 1인 법인이 실제 직원을 채용해 사택 복리후생을 제공하는 경우 이 경로가 유효하며, 법인은 임차료·유지비를 손금 처리하고 직원은 무상 이용 이익을 근로소득으로 과세받지 않는다. 다만 대표의 배우자·자녀 등 특수관계인을 직원으로 위장 채용해 사택을 제공하는 경우 세무조사 시 실질과세 원칙에 따라 근로소득 과세로 재분류될 수 있으므로 실질 근로 관계가 명확해야 한다(출처: 법제처 law.go.kr).

실행 전 반드시 점검해야 하는 5가지다.

1) 지분 구조 확인: 대표이사 본인·특수관계인 지분 합계가 30% 이상인가? 예 → 지배주주 등에 해당해 사택 비과세 배제.

2) 정관 규정 정비: 임원 사택 제공·주택수당 규정이 정관에 명시되어 있는가? 없으면 법무사에게 정관 변경을 의뢰한다. 정관 근거 없이 지급하면 손금 인정이 부인될 수 있다(참고: /apply).

3) 주주총회·이사회 결의 문서화: 사택 임차·매입·주택수당 지급을 결의한 회의록이 있는가? 매년 갱신되는가?

4) 시가 증빙 확보: 감정평가서·인근 유사 매물 시세 5건 이상 캡처·표준 임대차 계약서를 문서화했는가?

5) 세무사·법무사 사전 상담: 사택·주택수당·임원 주택자금 대여 중 어느 구조가 대표의 소득 구간과 법인의 이익 규모에 유리한지 시뮬레이션했는가? 세무 처리는 개별 사안에 따라 달라지므로 결과 단정 표현 없이 반드시 사전에 세무사 상담을 병행해야 한다.

체크리스트를 매년 12월 결산 준비 시점에 점검하면 원천징수 누락·부당행위계산부인 리스크를 사전에 차단할 수 있다. 관련 실무 배경은 1인 법인 대표이사 소득증빙 방법 →과 1인 법인 대표이사 IRP·연금저축 절세 전략 →에서 함께 확인할 수 있다.

2026년 9월 기준. 소득세법·법인세법 시행령과 국세청 예규·집행기준은 개정이 잦으므로 실제 사택 계약·주택수당 결의 시점에 최신 개정 사항을 반드시 확인해야 한다. 본 가이드는 정보 제공용이며 개별 사안의 법률·세무 자문을 대체하지 않는다.

출처: 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr) 소득세법 제12조·시행령 근로소득 비과세 규정·법인세법 제52조 부당행위계산부인 · 국세청(nts.go.kr) 임원 사택 관련 예규·집행기준·인정이자 기준율 · 4대사회보험 정보연계센터(4insure.or.kr) 근로소득 원천징수 · 홈택스(hometax.go.kr) 원천징수 실무