법인 임대보증금 간주임대료(정확 명칭 임대보증금등의 간주익금)는 조세특례제한법 제138조에 따라 '부동산임대업이 주업인 영리내국법인 중 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인'에 한해 (임대보증금등 적수 × 정기예금이자율 ÷ 365 − 임대사업부분에서 발생한 금융수익)의 공식으로 산정해 각 사업연도 소득에 더하는 세무조정 항목이며, 2026년 11월 기준 정기예금이자율은 기획재정부령으로 고시되고 소득세법 제25조의 개인 간주임대료 규정과는 산식·주택 포함 여부가 다르다

임대사업을 하는 법인이 임차인으로부터 임대보증금·전세금을 받으면 이 돈은 '임차인에게 반환할 채무'로 법인 재무상태표상 부채(임대보증금 계정)로 계상된다. 임대수익은 월세·임대료로 별도로 발생하고 익금에 산입되지만, 보증금 자체는 원본을 반환해야 하므로 익금이 아니다.

그런데 세법은 이 '보증금 운용 기회'를 익금으로 간주해 과세한다. 이유는 2가지다. 첫째, 임대인이 보증금을 운전자금·투자자금으로 사용해서 얻는 경제적 이익이 사실상 임대수익의 일부이며 과세하지 않으면 '월세 100%만 과세·보증금 0% 과세'로 과세 공평성이 깨진다. 둘째, 임대인이 월세를 낮추고 보증금을 올리는 방식으로 월세 수익 신고액을 줄이는 세금 회피 유인이 생긴다. 이를 막기 위해 조세특례제한법 제138조는 임대보증금 운용 기회비용을 '정기예금이자율 × 적수'로 계산해 익금에 간주 산입한다.

다만 모든 법인에 적용하면 과잉 과세가 되므로 조특법 제138조는 적용 대상을 '부동산임대업이 주업이고 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 영리내국법인'으로 좁혔다. 임대사업이 부수적(수입금액 50% 미만)이거나, 차입금이 자기자본의 2배 이하(즉 자기자본 비율이 높은 법인)이거나, 비영리·외국법인은 제외된다.

이 간주익금 산입은 세법상 익금 추가 항목이며 결산상 수익이 아니므로 재무제표에 나타나지 않고 세무조정계산서(소득금액조정합계표·별지 제15호 서식 등)에 (가산)·(유보)로 기재된다. 법인세 신고기한은 사업연도 종료일부터 3개월 이내(법인세법 제60조 제1항)다. 간주익금 산입을 누락하면 과소신고가산세(국세기본법 제47조의3) 10%(부정 40%) + 납부지연가산세 적용 리스크가 크다.

간주임대료(간주익금) 개념은 소득세법과 법인세법·조세특례제한법에서 모두 사용되지만 산식과 적용 범위가 다르다.

개인(소득세법 제25조): 부동산임대업 사업자가 ① 3주택 이상 보유 + 보증금 합계 3억원 초과(주택임대의 경우, 소득세법 제25조 제1항) ② 상가·오피스텔 등 사업용 부동산 임대보증금에 대해 (적수 × 정기예금이자율 ÷ 365 − 임대사업부분 금융수익) × 과세율을 사업소득 총수입금액에 가산한다. 주택의 경우 소형주택(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세에서 제외되는 등 주택 관련 완화 규정이 있다.

법인(조세특례제한법 제138조): ① 영리내국법인 중 ② 부동산임대업이 주업(임대 수입 ≥ 50%) + ③ 차입금 과다(차입금 > 자기자본 × 2) 요건을 모두 충족하는 법인에 한해 (적수 × 정기예금이자율 ÷ 365 − 임대사업부분 금융수익)을 각 사업연도 소득금액 계산 시 익금에 산입한다. 주택 및 그 부속토지는 조특법 시행령 제132조 제3항에 따라 간주익금 산입 대상에서 제외되고 상가·오피스텔(업무용 임대 시)·공장·창고 등 사업용 부동산만 대상이 된다.

핵심 차이 5가지: (1) 적용 대상 — 개인은 사업소득자 일반·법인은 요건 충족 영리내국법인 (2) 주택 포함 — 개인은 3주택·3억원 초과 조건부 포함·법인은 제외 (3) 차입금 과다 요건 — 개인은 없음·법인은 차입금 > 자기자본 × 2 (4) 과세 체계 — 개인은 사업소득 총수입금액 가산·법인은 각 사업연도 소득 익금 산입 (5) 신고 서식 — 개인은 종합소득세 신고서(소득세법 제24조)·법인은 법인세 신고서(법인세법 제60조) 및 임대보증금등의 간주익금 조정명세서(법인세법 시행규칙 별지 제83호 등 세무조정계산서).

법인 전환을 고려 중인 부동산임대 개인사업자는 법인 전환 후 조특법 제138조 적용 여부를 반드시 사전 시뮬레이션해야 한다. 개인 시절 간주임대료가 적용되지 않던 법인이 전환 후 차입금 과다 요건을 충족하면 새로 간주익금 산입 대상이 되어 세부담이 증가할 수 있다. 반대로 개인 시절 간주임대료가 적용되던 사업자가 법인 전환 후 차입금을 줄여 자기자본 2배 이내로 관리하면 간주익금 산입에서 제외될 수 있다.

조세특례제한법 제138조 제1항의 3요건을 상세히 분해한다.

요건 1 — 영리내국법인: 상법 제172조에 따라 설립등기된 영리법인이어야 한다. 주식회사·유한회사·합명회사·합자회사·유한책임회사가 모두 포함된다. 비영리법인(사단법인·재단법인·학교법인·사회복지법인·의료법인)·외국법인(외국회사의 국내 지점 포함)·법인격이 없는 사단은 적용 대상이 아니다. 이는 '영리 목적 + 내국 설립' 요건으로 직관적이다.

요건 2 — 부동산임대업 주업: 사업연도 종료일 현재 임대사업에서 발생한 수입금액이 전체 수입금액의 50% 이상이어야 한다. 전체 수입금액은 매출액(제조·도소매·용역)과 임대수익(월세·관리비·간주임대료 전 상태)을 모두 합한 것이며, 이 중 임대수익 비중이 50% 미만이면 간주익금 산입 대상이 아니다. 주업 판정은 사업연도 중간의 비율이 아니라 사업연도 전체 수입금액 기준이며, 사업연도 종료 후 결산 시점에 확정된다.

요건 3 — 차입금 과다: 사업연도 종료일 현재 재무상태표상 차입금이 자기자본의 2배를 초과해야 한다. 차입금은 단기차입금·장기차입금·사채·장기미지급금·임차보증금 담보 차입금 등 이자 지급이 수반되는 부채의 합계다. 자기자본은 자본금 + 자본잉여금 + 이익잉여금 + 자본조정 + 기타포괄손익누계액의 합계(순자산)다. 적수 기준이 아니라 사업연도 종료일 시점 기준이다. 자기자본이 음수(완전자본잠식)이면 '2배 초과' 판정이 성립하지 않는다는 견해가 있어 세무사·공인회계사 자문을 거친다.

3요건 모두 충족 시에만 간주익금 산입 대상이다. 어느 하나라도 미달하면 적용 대상이 아니므로 간주익금 산입이 필요하지 않다.

절세 설계 관점에서는 요건 3(차입금 과다) 관리가 가장 현실적이다. 사업연도 종료일 직전에 유상증자로 자기자본을 확충하거나, 차입금 상환으로 차입금을 줄이거나, 이익잉여금 재무구조 개선으로 자기자본 비율을 높이면 '차입금 ≤ 자기자본 × 2' 상태로 관리할 수 있다. 다만 이런 재무구조 조정은 법인세 외에도 지방세·은행 신용평가·향후 차입 여력 등 다른 재무 지표와 연결되므로 세무사·공인회계사·재무 컨설턴트 종합 자문을 거쳐 설계한다.

간주익금 산입 계산에서 자주 발생하는 5가지 실수와 대응 방법을 정리한다.

실수 1 — 적수 계산에 주택임대분 포함: 조특법 시행령 제132조 제3항은 주택 및 그 부속토지의 임대보증금을 간주익금 산입 대상에서 제외한다. 상가·오피스텔(업무용 임대 시)·공장·창고 등 사업용 부동산 임대보증금만 적수 계산 대상이다. 주택과 상가를 함께 임대하는 복합건물이면 주택 지분 보증금을 명확히 분리해 제외한다. 대응: 임대차계약서별로 '주택 vs 사업용' 구분을 명확히 하고 분리 보증금 계정을 설정한다.

실수 2 — 정기예금이자율 미확인: 조특법 시행규칙 제61조의2의 정기예금이자율은 기획재정부령으로 매년 조정되며 2026년 11월 기준 1.0~3.5% 수준에서 변동한다. 사업연도 종료일 기준 유효한 이자율을 확인하지 않고 전년도 이자율을 그대로 적용하면 과소·과대 신고 리스크가 발생한다. 대응: 법인세 신고 전 법제처 조세특례제한법 시행규칙 또는 국세청 고시로 사업연도 종료일 기준 유효 이자율을 재확인한다.

실수 3 — 금융수익 집계 범위 혼동: 공제 대상 금융수익은 '임대사업부분에서 발생한' 수입이자·할인료·배당금·신주인수권처분이익·유가증권처분이익만 해당된다. 보증금을 다른 사업의 운전자금으로 사용 중이거나 대표이사 가지급금으로 운용 중인 경우 그 부분 수익은 공제 대상이 아니다. 대응: 임대보증금 전용 운용계좌를 설정하고 해당 계좌의 수익만 금융수익으로 집계한다.

실수 4 — 간주익금 산입액 음수 처리 누락: (적수 × 이자율 ÷ 365) − 금융수익이 음수이면 익금 산입액은 0으로 처리한다. 음수를 '-X원'으로 표기하거나 다음 사업연도로 이월하는 처리는 조특법 제138조 상 규정이 없으며 세무조정계산서에 음수를 기재하면 과소신고가산세 리스크가 있다. 대응: 계산 결과가 음수이면 익금 산입액 0으로 소득금액조정합계표에 기재한다.

실수 5 — 임대보증금과 월 임대료 이중과세 혼동: 간주익금은 '보증금 운용 기회비용'에 대한 과세이고 월 임대료는 '임대수익' 자체로 별도 익금 처리된다. 간주익금 산입으로 월 임대료가 추가 과세된다고 오해하지 않는다. 다만 사업자 간에 월 임대료를 낮추고 보증금을 올려 간주임대료로 치환하는 거래는 세무조사 시 '실질적 월세'로 재분류될 수 있다. 대응: 임대차계약서의 월 임대료와 보증금 비율이 시장 수준인지 세무사·감정평가사 자문을 거치고, 시장 수준과 크게 차이가 나면 변경 사유를 명확히 문서화한다.

5가지 실수 모두 '임대보증금등의 간주익금 조정명세서'(법인세법 시행규칙 별지 제83호 등 세무조정계산서)를 작성하면서 산출 근거와 함께 사전에 점검할 수 있다. 세무조사 시 집중 검토 영역이므로 과거 5년치 임대차계약서·보증금 입출금 내역·정기예금이자율 적용 근거·금융수익 집계 자료를 국세기본법 제85조의3에 따라 5년(상법 제33조 기준 10년 안전)간 전자 보관한다.

법인세 신고기한은 사업연도 종료일부터 3개월 이내(법인세법 제60조 제1항)다. 12월 결산 법인은 다음 해 3월 31일까지 홈택스로 전자 신고한다.

신고 서류: (1) 법인세과세표준 및 세액신고서(법인세법 시행규칙 별지 제1호 서식) (2) 세무조정계산서(결산 세무조정 반영) (3) 소득금액조정합계표(별지 제15호 서식)에 간주익금 산입액을 (가산)·(유보) 또는 (가산)·(기타)로 기재 (4) 임대보증금등의 간주익금 조정명세서(법인세법 시행규칙 별지 제83호 등 세무조정계산서)에 적용 대상 판정·적수·이자율·금융수익·산입액 상세 기재 (5) 재무상태표·손익계산서·자본금과 적립금 조정명세서 등 결산보고서 (6) 주주명부·임원현황 등 기타 첨부서류.

가산세 리스크(국세기본법 제47조의2·제47조의3·제47조의4·제48조): 간주익금 산입을 누락하거나 과소 신고하면 (a) 과소신고가산세 10%(부정 40%) (b) 납부지연가산세 1일 10만분의 22(연 약 8.03%) + 고지 후 미납 3%가 부과된다. 신고 후 자진 발견해 수정신고하면 국세기본법 제48조 감면으로 1개월 내 90%·3개월 내 75%·6개월 내 50%·1년 내 30%·1년 6개월 내 20%·2년 내 10%의 과소신고가산세 감면을 받는다.

세무조사 대응(국세기본법 제81조의7): 간주익금 산입은 부동산임대 법인의 세무조사 시 집중 검토 영역이다. 사전통지(조사 시작 20일 전, 2024-12-31 개정으로 '15일 전'에서 '20일 전'으로 연장) 수령 시 소명자료 5가지를 준비한다. ① 과거 5년치 임대차계약서 전체(주택·상가 구분) ② 보증금 입출금 거래 내역(전용 운용계좌) ③ 재무상태표·주주명부·임원현황(주업·차입금·자기자본 판정) ④ 금융수익 집계 자료 및 증빙(수입이자 명세서·배당통지서) ⑤ 세무조정계산서·소득금액조정합계표·별지 제83호 등 세무조정계산서.

과세전적부심사·조세불복(국세기본법 제81조의15·제55조·제56조): 세무조사 결과 간주익금 산입액에 이견이 있으면 과세전적부심사청구(결정서 수령 후 30일 이내), 심사청구·심판청구(처분을 안 날 90일 이내), 조세불복소송(국세기본법 제56조·심사·심판 결정 90일 이내) 순으로 불복 절차를 밟을 수 있다. 조세심판원 심판청구 결정 통계상 간주임대료 관련 사건은 특히 '주업 판정 경계선'·'차입금 범위'·'금융수익 집계 범위'에서 다툼이 많으므로 세무사·법무법인 공동 대응이 유리하다.

코워크시티 법인설립지원센터(k-incorp.org)는 비상주 사무실(비상주 사무실 가이드 →)·법인설립·법인전환 상품 안내만 수행하며, 간주익금 산입액 계산·주업·차입금 과다 판정·법인세 신고서·세무조정계산서 작성·세무조사 대응·과세전적부심사·조세불복소송은 세무사·세무법인·공인회계사·법무법인이 각자 수행한다(출처: 법제처 www.law.go.kr 조세특례제한법 제138조·시행령 제132조·시행규칙 제61조의2·법인세법 제43조·제52조·제55조·제60조·소득세법 제25조·국세기본법 제47조의2·제47조의3·제47조의4·제48조·제81조의7·제81조의15·제55조·제56조·제85조의3·상법 제33조·제172조).